Tilgungssatz

Kurzdefinition

Der Tilgungssatz ist der prozentuale Anteil der jährlichen Rate, der zur direkten Reduzierung der Darlehenssumme verwendet wird.

Was bedeutet Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz wird üblicherweise pro Jahr angegeben (z.B. 2,5 % p.a.). Er beschreibt, welcher Anteil der jährlichen Gesamtrate die Schuld abbaut. Bei einem 300.000-€-Darlehen mit 2,5 % Tilgungssatz werden pro Jahr 7.500 € Schuld getilgt. Der Rest der Monatsrate geht in Zinsen.

Der Tilgungssatz ist wichtig für die Laufzeitberechnung: Ein höherer Satz führt zu schnellerem Schuldenabbau und kürzerer Gesamtlaufzeit. Ein niedriger Satz streckt die Laufzeit (typischerweise auf 30–40 Jahre).

Warum ist das wichtig für Immobilienbesitzer?

Der Tilgungssatz bestimmt direkt die Dauer bis zur Schuldenfreiheit. Mit 2 % Tilgung dauert es ca. 40 Jahre, ein 300.000-€-Darlehen zu tilgen; mit 3 % ca. 28 Jahre. Ein höherer Satz bedeutet höhere Monatsraten, aber schnellere finanzielle Freiheit.

Für Eigennutzer ist ein höherer Satz oft wünschenswert (3–4 %), für Kapitalanleger ist ein niedriger Satz (1,5–2,5 %) sinnvoll, da er monatliche Belastungen senkt.

Tilgungssatz in der Praxis

Szenario 1: Darlehen 250.000 € à 3 % Zinsen, 2 % Tilgung = monatlich ca. 1.042 € (625 € Zinsen + 417 € Tilgung). Laufzeit: ca. 38 Jahre.

Szenario 2: Gleiches Darlehen, aber 3,5 % Tilgung = monatlich ca. 1.146 € (625 € Zinsen + 521 € Tilgung). Laufzeit: ca. 27 Jahre.

Die Extra-104 € pro Monat sparen ca. 11 Jahre Laufzeit und insgesamt viel Zinskosten.

Häufige Fragen zu Tilgungssatz

Ist der Tilgungssatz verhandelbar? Ja, zu Beginn. Banken bieten oft Standardtilgungssätze an (2–3 %), aber höhere Sätze sind möglich (3–5 %). Je höher der Satz, desto höher die Monatsrate.

Kann ich den Tilgungssatz während der Laufzeit erhöhen? Das hängt vom Darlehensvertrag ab. Manche Verträge erlauben Sondertilgungen oder erhöhte Tilgung, andere nicht. Dies sollte vor Vertragsabschluss geklärt werden.

Ändert sich der Tilgungssatz bei Prolongation? Nicht automatisch. Sie können bei Anschlussfinanzierung einen neuen Satz vereinbaren, z.B. höher, wenn die Restschuld durch die bisherige Tilgung gesunken ist.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.