Immobilienpreise Carlstadt
für Eigentumswohnungen
Amtliche Immobilienrichtwerte·Stichtag 01.01.2026·2 Mikrolagen
Was ist meine Immobilie wert? →Teilmarkt-Preise · Stichtag 01.01.2026
Was kostet der Quadratmeter in Carlstadt?
Durchschnittswerte, Spannen und Entwicklung – segmentiert nach Teilmarkt.
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 7.500–7.500 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 4.700–4.700 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Teilmarkt-Details
Marktsegmente in Carlstadt
Bei den Eigentumswohnungen teilt sich Carlstadt 2026 in drei klar erkennbare Lage-Segmente:
- Premium-Spitze rund um Bilker Straße, Citadellstraße und Hohe Straße — top-sanierter Gründerzeit-Altbau mit Königsallee-Anschluss.
- Mittlere Wohnstraßen Richtung Friedrichstadt-Grenze (Bastionstraße, Wallstraße) — gehobener Premium-Bestand mit kürzerem Königsallee-Bezug.
- Vereinzelte Neubau-Lückenschluss-Projekte aus den 2010er-Jahren — eigene Preisdynamik, oft mit kompakten Grundrissen und hohem Ausstattungsstandard.
Käufer 2026: gehobene Selbstständige mit Repräsentations-Anspruch, Innenstadt-affine Doppelverdiener ohne Kinder, Wochenend-Pendler aus dem Rhein-Main-Gebiet und vereinzelt internationale Käufer.
Die Vermarktungsdauer ist 2026 bei sauber sanierten Premium-Lagen sehr kurz — wenige Wochen sind die Regel. Bei sanierungsbedürftigem Bestand zieht sich die Vermarktung dagegen, weil die Sanierungskosten 2026 weiterhin hoch sind und die Käuferseite konservativer kalkuliert.
Nachbar-Stadtteile
Wie vergleicht sich Carlstadt?
| Stadtteil | ETW €/m² | Abweichung |
|---|---|---|
| Carlstadt · hier | 7.500 | – |
| Friedrichstadt | 4.800 | -36,0 % |
| Stadtmitte | 4.700 | -37,3 % |
| Pempelfort | 5.250 | -30,0 % |
| Unterbilk | 5.500 | -26,7 % |
Zielgruppen
Wer kauft was in Carlstadt?
| Käufer-Typ | Sucht typischerweise | Segment |
|---|---|---|
| Gehobene Selbstständige (Anwälte, Ärzte, Berater) | Sanierte Altbau-Wohnung 90–150 m² mit Repräsentations-Anspruch | ETW |
| Innenstadt-affine Doppelverdiener ohne Kinder | Top-sanierter Altbau mit kurzem Weg zur Königsallee | ETW |
| Wochenend-Pendler mit Düsseldorf-Zweitwohnsitz | Repräsentative Innenstadt-Wohnung, oft kleinere Grundrisse | ETW |
| Bestandshalter mit Innenstadt-Premium-Fokus | Mehrfamilien-Altbau in Premium-Lage, langfristige Halte-Strategie | MFH / Mix |
Für diesen Stadtteil liegen keine Daten vor für: Einfamilienhaus, Reihen- / Doppelhaus, Mehrfamilienhaus — BORIS weist diese Teilmärkte hier nicht aus.
Makler-Perspektive
Warum Carlstadt 2026 die ruhigste Premium-Lage der Innenstadt bleibt
Carlstadt ist die Innenstadt-Adresse für Käufer, denen die Altstadt zu touristisch und Pempelfort zu jung ist. Die gründerzeitliche Bebauung in dieser Dichte und diesem Erhaltungszustand ist auch in Düsseldorf nicht oft anzutreffen — und der Stadtteil ist klein genug, dass er sich nicht in Sub-Mikrolagen zerfasert. Was Carlstadt trägt, ist die Kombination aus Wohnstraßen-Ruhe und Spitzen-Funktionalität: Königsallee, Kö-Bogen, Kunstakademie und Hofgarten sind in fünf bis zehn Minuten erreichbar.
Aus Makler-Sicht ist Carlstadt 2026 ein klassischer Eigenkapital-Markt. Gehobene Selbstständige und Wochenend-Pendler finanzieren erfahrungsgemäß mit deutlich höherem Eigenkapital als die Käuferschicht in Pempelfort oder Friedrichstadt — Zinsbewegungen wirken hier gedämpft. Die Vermarktungsdauer bei top-sanierten Altbau-Wohnungen mit Premium-Sub-Lage liegt 2026 erfahrungsgemäß deutlich unter dem Düsseldorfer Durchschnitt; Bieterverfahren sind in der Premium-Spitze nicht ungewöhnlich.
Was wir 2026 beobachten: Der Mehrfamilien-Bestand in Carlstadt ist fast ausschließlich als Wohn- und Geschäftshaus klassifiziert — gründerzeitliche Häuser mit Wohnen oben und Galerien, Boutiquen, Antiquitäten oder gehobener Gastronomie unten. Die Erdgeschoss-Mieter sind oft langjährig etabliert und tragen einen erheblichen Teil der Wertstabilität. Konkurrenz-Lagen für die Carlstädter Käuferschicht sind primär Altstadt-Süd und Pempelfort-Süd (für die Wohnungs-Käufer), gelegentlich auch Oberkassel für Eigennutzer mit Familien-Bezug.
Häufige Fragen
Carlstadt im Detail
Die aktuellen Medianwerte für Carlstadt finden Sie in den Preis-Cards oben. Die Werte basieren auf amtlichen BORIS-NRW-Daten (Stichtag 01.01.2026) und werden aus 2 IRW-Zonen aggregiert.
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) beziffert den Grundstückspreis pro m² für unbebautes Land. Der Immobilienrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) beziffert den Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche für bebaute Immobilien. Beide werden vom Gutachterausschuss NRW ermittelt.
Der Gutachterausschuss NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte einmal jährlich zum Stichtag 01.01. Die Daten auf dieser Seite werden zeitnah nach Veröffentlichung aktualisiert.
Nein — die dargestellten Immobilienrichtwerte sind Bestands-Medianpreise aus tatsächlichen Kauffällen. Neubaupreise liegen in der Regel über den hier gezeigten Werten, da Ausstattung, Energiestandard und Bauqualität höher sind.
Die Preisunterschiede ergeben sich aus der Mikrolage (Rhein-Nähe, Straßenlärm, Grünflächen), dem Baujahr, der Ausstattung und dem Gebäudetyp. Der Gutachterausschuss fasst ähnliche Lagen zu IRW-Zonen zusammen.
Der Medianpreis ist ein statistischer Orientierungswert mit einer typischen Streuung von ±10–20 %. Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler.
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Quelle & Hinweis. Die dargestellten Immobilienrichtwerte (IMRW) sind statistische Lagewerte nach § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. §§ 12 ff. ImmoWertV 2022. Sie stellen keine Verkehrswertermittlung im Einzelfall dar und ersetzen kein Wertgutachten.
Konrad Michali · Immobilienmakler · § 34c GewO · Tätig in Düsseldorf seit 2020