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Bebauungspotenzial · Düsseldorf · Bauträger-Methode + Umfeld-Profil

Sehen Sie die Marge, die in Ihrem Grundstück steckt.

Geschätzter Verkaufswert für einen Bauträger — nach Residualwertverfahren, justiert an 8 Umfeld-Faktoren Ihrer Adresse (Lärm · Hochwasser · Solar · ÖPNV · Schulen · Denkmal-Status). Bodenrichtwert allein zeigt nur den halben Wert.

30 SekundenKostenlos · ohne AnmeldungAmtliche Datenbasis · 13 Layer
iBeispielrechnung nach Residualwertverfahren · keine Wertermittlung i.S.v. § 194 BauGB · konkrete Werte abhängig von B-Plan, Annahmen, Verhandlung · Methodik & Quellen ›Plausibilitäts-geprüft · 06/2026Datenbasis & Methodik. Bodenrichtwerte: BORIS-NRW (amtlich, Gutachterausschuss). Stadtteilpreise: kalibriert gegen Grundstücksmarktbericht 2025 Düsseldorf (Gutachterausschuss). Baukosten-Annahmen: Premises-Fidelis-Marktbeobachtung 2026, plausibilitäts-geprüft gegen DESTATIS-Baupreisindex (+3,3 % YoY), ARGE-Wohnungsbaustudie 2025 und BKI-Standardsystematik. Unverbindliche Orientierung, kein Gutachten.
Analyse-Adresse
Luegallee 42
Düsseldorf-Oberkassel
Grundstücksdaten werden geladen…
Potenzial-Analyse · BORIS-NRW-Vergleich
BORIS-NRW
Bauträger (Range)
BORIS-NRW · Stadtteil-Komparablen · Umfeld-Faktoren werden geladen …

Der Markt ist hier kompetitiv. Eine persönliche Einwertung klärt, ob ein spezielles Bauvorhaben die Bauträger-Range über den Bodenrichtwert hebt.

Bodenrichtwert
340 €/m²
BORIS-NRW · amtlich
Stadtteil-Median
6.800 €/m²
Neubau · Oberkassel
Lage-Faktor
+ 13 %
8 Modifier · DEMO bis Live-Anbindung
Berechnung · Annahmen · Lage-Detail12 Karten ▾
Bauträger-Kalkulation · Aufschlüsselung
Bauträger-Kalkulation · Live-Berechnung
Annahmen anzeigen ▾
Brutto-Erlös
2,33 Mio. €
100 %
Brutto-Erlös Neubau2.326.027 €100 %
Lage-Aufschlag+ 13 %+ 259.589 €in Brutto enthalten
BaukostenMittlerer Standard · KG 300/400-1.519.440 €65 %
BaunebenkostenKG 700-197.527 €8 %
Provision3 · 57 %-83.039 €4 %
Entwickler-Marge14 %-325.644 €14 %
Erwerbsnebenkosten8 %-7.212 €0 %
ResidualwertBeispiel-Mittelwert90.147 €4 %
Stadtteil-Niveau · Komparablen-Basis
Stadtteil-Neubau-Niveau · Oberkassel
Marktbeobachtung Premises Fidelis · GMB-kalibriert
6.800€/m²
Median Neubau-Erstverkauf
5.500 €/m²8.200 €/m²
Marktbeobachtung Premises Fidelis 2026, kalibriert gegen GMB Düsseldorf 2025 · Stadtteil-Spanne, adress-spezifischer Wert siehe Verkaufserlös
Kennzahlen im Detail
Bauliche Dichte · §34-Umgebung
GRZ —
Heutige GRZ Ihres Grundstücks (Bestand, aus ALKIS-Gebäudegrundrissen). Maßstab der näheren Umgebung (§34 BauGB · Umgebungs-Median), an dem sich ein Neubau orientiert.
Beschreibt die vorhandene Umgebungs-Bebauung — keine Aussage zur Zulässigkeit auf Ihrem Grundstück. Was konkret realisierbar ist, klärt verbindlich die Bauaufsicht (Bauvorbescheid); dies ist keine Bau- oder Rechtsberatung.
Verkaufserlös (Range)
~ 2,21 – 2,44Mio. €
Wohnfläche × Stadtteil-Preis × Lage-Aufschlag (+ 13 %).
Baukosten (Marktbeobachtung)
~ 1,52Mio. €
~ 3.900 €/m² BGF · Mittlerer Standard · MFH 6 WE.
Marge & NK
~ 0,42Mio. €
Marge 14 % + Provision 3,57 % + Erwerbs-NK 8 % — alle Werte unten anpassbar.
Annahmen anpassen · Live-Berechnung
Annahmen anpassen
Live-Berechnung
BauqualitätMittlerer Standard
Entwickler-Marge14 %
14 %
10 %12 %14 %16 %18 %
Anzahl Wohneinheiten6 WE
6 WE
4681012
Provision3,57 %
Erwerbsnebenkosten (GrESt + Notar)8 %
8 %
7 %8 %9 %10 %
Lage-Profil · 8 Umfeld-Faktoren
Umfeld-Faktoren · justieren den Erlös
Free-Tier
Demo-Werte (Live-Daten in Vorbereitung)
Lärmdemo49 dB nachts · ruhige Lage± 0 %
Hochwasserdemoaußerhalb HQ-100 · sicher± 0 %
ÖPNVdemoLinie 706 · 180 m · 7-Min-Takt+ 3 %
SchulendemoGymnasium 280 m · Grundschule 350 m+ 2 %
Solardemo9,4 kWp Dachpotenzial · Süd-West+ 1 %
Glasfaserdemoverfügbar (FTTH)± 0 %
DemografiedemoBevölkerung + 4,8 % bis 2035+ 2 %
QuartierdemoEigentum 62 % · Wohndauer 9,2 J.+ 4 %
Lage-Faktor gesamt (0/8 live)+ 13 %
Umfeld-Faktoren · Detail

Jeder Wertfaktor mit Datenstand, Quelle und Risiko-Check (Altlasten · Kampfmittel · Erschließung) — aufbereitet im persönlichen 9-Seiten-Report, den Premises Fidelis im Rahmen Ihrer kostenlosen Einwertung erstellt.

Multiplikator auf den Basis-Verkaufspreis pro m². Live-Quellen: BORIS-NRW WMS · DKAN Düsseldorf (Lärm) · NRW HW-Gefahrenkarte · NRW Energieatlas · INSPIRE Denkmal NRW (CC BY-ND, nur Anzeige) · OSM Overpass (ÖPNV + Schulen). Risiko-Layer (Altlasten · Kampfmittel · Erschließung) in der Persönlichen Einwertung.

Vertiefen
Marge-Spread · Stadtteile (GMB-kalibriert 2025)
− 30 %± 0 %+ 30 %+ 50 %+
Stadtteil-Neubau-Faktor vs. Stadt-Mittel 6.900 €/m²
· Marktbeobachtung Premises Fidelis · GMB DUS 2025
· Aggregierte Schätzwerte, nicht adress-spezifisch
· Keine Marktgarantie
Quellen

LIKA NRW · BORIS-NRW · XPlanung · DKAN Düsseldorf · NRW Energieatlas · INSPIRE Denkmal NRW · OSM Overpass · Zensus 2022 · GMB Düsseldorf 2025 (Gutachterausschuss · DL-DE/Zero-2.0) · Marktbeobachtung Premises Fidelis.

Datenstand

BORIS 2026 · Stadtteilpreise GMB-DUS-2025 (Berichtszeitraum 2024) · Lärm DKAN 2018 · Hochwasser-Gefahrenkarte 2024 · Solar Energieatlas 2025 · ÖPNV + Schulen OSM live · Marktbeobachtung 2026-Q1.

Methodik & Compliance

Residualwertverfahren (Bauträgermethode) mit Standard-Annahmen · keine Wertermittlung i. S. v. § 194 BauGB· § 5 UWG-konforme Range-Ausweisung · DSGVO Art. 6 (1) (a) Lead-Capture · Art. 6 (1) (b) Persönliche Einwertung · INSPIRE Denkmal NRW CC BY-ND (nur Anzeige).

Diese Berechnung folgt der Residualwert-Methode (Bauträgermethode) mit Standard-Annahmen und ist eine Beispielrechnung — sie ersetzt kein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Die tatsächlichen Werte können abweichen, abhängig von B-Plan-Details, Marktentwicklung, Verhandlungsmacht und individuellen Annahmen. Risiko-Layer (Altlasten · Kampfmittel · Erschließung) werden in der Persönlichen Einwertung manuell verifiziert.