Tilgung

Kurzdefinition: Tilgung ist die Rückzahlung eines Darlehens in regelmäßigen Raten, wobei mit jeder Rate Zinsen und ein Anteil des Kapitals bezahlt werden.

Was bedeutet Tilgung bei Immobilien?

Tilgung ist der zentrale Begriff in der Immobilienfinanzierung. Wenn du eine Bank mit 200.000 Euro leiht, zahlst du sie nicht auf einmal zurück, sondern in monatlichen Raten über 20–30 Jahre. Jede Rate besteht aus:

Zinsanteil: Der Preis für die Kreditvergabe (z.B. 3,5% pro Jahr)
Tilgungsanteil: Der Rückzahlungsbetrag (senkt deine Schuld)

Die Standard-Form in Deutschland ist das Annuitätendarlehen:

Jeden Monat zahlst du die gleiche Rate (z.B. 1.200 Euro)
Zu Beginn: Viel Zins, wenig Tilgung
Mit der Zeit: Weniger Zins, mehr Tilgung
Am Ende: Rate ist komplett getilgt

Beispiel:

Kreditsumme: 200.000 Euro
Zinssatz: 3,5% p.a.
Tilgung: 2% p.a. (Gesamtzins + Tilgung = 5,5% Annuität)
Monatliche Rate: ca. 1.100 Euro
Dauer: ca. 20 Jahre

In Düsseldorf sind typische Kreditlaufzeiten 20–25 Jahre. Schnellere Tilgung (z.B. 3–4% Tilgung) kostet monatlich mehr, ist aber später schuldenfrei.

Warum ist Tilgung wichtig?

Für Eigenheimkäufer: Tilgung ist das Ziel – die Immobilie abzabezahlen. Ein Haus nach 25 Jahren bezahlt zu haben gibt finanzielle Sicherheit im Alter.

Für Vermieter: Tilgung aus Mieteinnahmen ist die Rendite. Ein Vermieter mit 800 Euro Miete und 700 Euro Kreditrate zahlt 100 Euro aus eigener Tasche, aber 700 Euro des Darlehens werden getilgt – das ist stille Vermögensbildung.

Für Banken: Ein stabiler Tilgungsplan ist Sicherheit. Je kürzer die Laufzeit, desto schneller ist das Risiko weg.

Für Inflation: Tilgung ist Inflationsschutz. Ein 200.000-Euro-Kredit über 25 Jahre ist in Jahr 25 deutlich wertvoller (inflationsbereinigt) als heute – die Schuld schrumpft real.

Tilgung in der Praxis

Szenario 1: Klassische Eigenheimsituation in Düsseldorf

Ein Paar kauft ein Haus für 500.000 Euro:

Eigenkapital: 100.000 Euro (20%)
Kreditbedarf: 400.000 Euro
Zinssatz: 3,2% p.a. (Marktzins 2026)
Anfängliche Tilgung: 2,5% p.a.
Gesamtannuität: 5,7%

Monatliche Rate: 400.000 × 5,7% ÷ 12 = ca. 1.900 Euro/Monat

Zahlungsplan Jahr 1:

Monatsrate: 1.900 Euro
Zinsanteil: 400.000 × 3,2% ÷ 12 = 1.067 Euro
Tilgungsanteil: 1.900 - 1.067 = 833 Euro
Schuld nach Monat 1: 400.000 - 833 = 399.167 Euro

Nach 1 Jahr:

Gezahlte Raten: 22.800 Euro
Zins: 12.533 Euro
Tilgung: 10.267 Euro
Schuld: 389.733 Euro

Nach 20 Jahren (mit Zinsbindung und Neuverhandlung):

80% der Schuld ist getilgt
20% der Schuld bleibt

Nach 25 Jahren:

Darlehen ist komplett zurückgezahlt
Eigentümer ist schuldenfrei

Szenario 2: Vermieter mit Miet-Tilgung

Ein Investor kauft eine Mietwohnung in Düsseldorf-Pempelfort:

Kaufpreis: 250.000 Euro
Eigenkapital: 50.000 Euro
Kreditbedarf: 200.000 Euro
Zinssatz: 3,5% p.a.
Tilgung: 2% p.a.
Monatliche Rate: ca. 920 Euro

Mieteinnahmen:

Bruttomiete: 1.000 Euro/Monat
Betriebskosten: 250 Euro
Nettomiete: 750 Euro
Reparatur-Rücklage: 100 Euro
Verwaltung: 50 Euro
Verfügbar zur Tilgung: 550 Euro

Der Investor zahlt aus eigener Tasche: 920 - 550 = 370 Euro/Monat extra.

Über 20 Jahre:

Gesamttilgung aus Miete: 550 × 12 × 20 = 132.000 Euro
Gesamttilgung aus Eigenkapital: 370 × 12 × 20 = 88.800 Euro
Gesamt getilgt: 220.800 Euro
Schuld nach 20 Jahren: ca. 0 Euro (voll getilgt, mit Neufinanzierung)

Das zeigt: Mieteinnahmen zahlen einen großen Teil der Tilgung – das ist der Vorteil von Vermietungs-Immobilien.

Szenario 3: Schnellere Tilgung für schnellere Schuldenfreiheit

Ein Eigentümer verhandelt 4% Anfangstilgung statt 2,5%:

Kreditbetrag: 400.000 Euro
Zinssatz: 3,2% p.a.
Tilgung: 4% p.a.
Gesamtannuität: 7,2%
Monatliche Rate: 400.000 × 7,2% ÷ 12 = 2.400 Euro (300 Euro mehr)

Mit 4% Tilgung:

Schuldenfreiheit nach ca. 15 Jahren (statt 20)
Zinsersparnisse: ca. 80.000 Euro über die Laufzeit

Der Eigentümer zahlt 300 Euro mehr pro Monat, ist aber 5 Jahre früher schuldenfrei – das lohnt sich oft.

Häufige Fragen zur Tilgung

Was ist der Unterschied zwischen Tilgung und Zins?

Zins: Gebühr für die Kreditvergabe. Tilgung: Rückzahlung des Kredits. Zusammen ergibt die Annuität (monatliche Rate).

Kann ich mehr tilgen als vereinbart?

Ja, oft kostenlos. Viele Kredite erlauben Sondertilgung bis 5% pro Jahr ohne Strafgebühren. Das ist wichtig – so kannst du schneller schuldenfrei werden.

Was ist eine Tilgungsaussetzung?

Manche Kredite bieten am Anfang 0% Tilgung (nur Zins). Das ist selten in Deutschland, senkt monatliche Raten, verlängert aber die Laufzeit.

Kann Tilgung Steuern sparen?

Ja, für Vermieter. Tilgung ist keine Betriebsausgabe (nicht steuerabzugsfähig), aber Zins ist. Deshalb wird oft mit höherer Tilgung am Anfang kalkuliert – die ersten Jahre sind zinsreich, steuerabzugsfähig.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.