Beleihungswert
Kurzdefinition: Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den die Bank zur Grundlage ihrer Kreditvergabe heranzieht – er ist häufig niedriger als der Marktpreis, um Sicherheitsabschläge zu berücksichtigen.
Was bedeutet Beleihungswert bei Immobilien?
Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Verkehrswert (Marktpreis). Während der Verkehrswert der Preis ist, den ein informierter Käufer auf dem freien Markt zahlt, ist der Beleihungswert ein konservativer Wert, den die Bank bei der Kreditvergabe ansetzt. Banks verwenden den Beleihungswert, weil sie damit rechnen müssen, dass die Immobilie im Falle eines Kreditausfalls schnell verkauft werden muss – und schnelle Verkäufe bringen oft weniger als der normale Marktpreis.
Die Bank kalkuliert einen Sicherheitsabschlag ein (typisch 10–20 %), um Wertverluste einzupreisen. Wenn eine Immobilie also einen Marktwert (Verkehrswert) von 400.000 Euro hat, könnte der Beleihungswert bei 360.000 Euro liegen. Auf Basis dieses Wertes berechnet die Bank, wie viel Geld sie maximal kreditieren wird.
Der Beleihungswert wird durch einen Sachverständigen oder Makler geschätzt und berücksichtigt Location, Zustand, Marktlage und Nachfrage. In Düsseldorf ist die Bewertung relativ stabil, da der Immobilienmarkt liquide ist – Häuser und Wohnungen lassen sich zügig verkaufen. In ländlicheren Gebieten kann der Abschlag vom Marktwert höher sein.
Warum ist der Beleihungswert wichtig?
Er bestimmt direkt, wie viel Geld die Bank Ihnen leiht. Wenn Sie ein Haus für 500.000 Euro kaufen und der Beleihungswert liegt bei 450.000 Euro, wird die Bank maximal einen Kredit in Höhe von 450.000 Euro (oder einen bestimmten Prozentsatz davon) gewähren – abhängig von Ihrer Bonität und Eigenkapitalquote.
Ein hohes Eigenkapital kompensiert einen niedrigen Beleihungswert: Wenn der Beleihungswert bei 400.000 Euro liegt, aber Sie 150.000 Euro Eigenkapital haben, brauchen Sie nur einen Kredit von 250.000 Euro – diese Quote (62,5 % Finanzierung) ist für Banken sehr sicher und führt zu besseren Konditionen.
In Düsseldorf sind viele Immobilien sehr nachgefragt, sodass Beleihungswerte oft nah am Verkehrswert liegen. In schwächeren Märkten kann der Abschlag größer sein, was Käufer benachteiligt.
Beleihungswert in der Praxis
Szenario: Sie kaufen eine Wohnung in Düsseldorf-Carlstadt für 480.000 Euro. Ein Makler oder Gericht schätzt den Beleihungswert auf 450.000 Euro (6,25 % Abschlag vom Kaufpreis). Ihre Bank vergibt Kredite mit maximal 70 % des Beleihungswertes – das ergibt: 450.000 € × 70 % = 315.000 € maximales Darlehen.
Sie haben 150.000 Euro Eigenkapital:
- Kaufpreis: 480.000 €
- Maximales Darlehen: 315.000 €
- Ihre Eigenkapitalquote: 150.000 € ÷ 480.000 € = 31,25 %
Dies ist eine komfortable Situation. Ihre Finanzierungsquote liegt bei 65,6 % des Kaufpreises, die Bank hat Sicherheit, und Sie bekommen gute Konditionen.
Anderes Beispiel: Kaufpreis 500.000 €, Beleihungswert 420.000 € (wegen struktureller Mängel oder Lage), Eigenkapital 80.000 €. Maximales Darlehen: 420.000 € × 70 % = 294.000 €. Sie bräuchten: 500.000 € – 294.000 € = 206.000 € Eigenkapital – das ist ein großes Problem, falls Sie nicht so viel haben.
Häufige Fragen zum Beleihungswert
Ist der Beleihungswert verhandelbar?
Bedingt. Banken nutzen standardisierte Verfahren. Aber verschiedene Banken können unterschiedliche Werte ansetzen. Es lohnt sich, bei mehreren Banken nachzufragen.
Kann der Beleihungswert höher als der Kaufpreis sein?
Nein, er liegt immer bei oder unter dem Kaufpreis. Die Bank ist konservativ.
Wer bestimmt den Beleihungswert?
Die Bank, oft gestützt auf Gutachten von Sachverständigen oder Bewertungssoftware. Der Notar oder Makler kann Anhaltswerte liefern.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.