Immobilienpreise Kaiserswerth
für Eigentumswohnungen
Amtliche Immobilienrichtwerte·Stichtag 01.01.2026·5 Mikrolagen
Was ist meine Immobilie wert? →Teilmarkt-Preise · Stichtag 01.01.2026
Was kostet der Quadratmeter in Kaiserswerth?
Durchschnittswerte, Spannen und Entwicklung – segmentiert nach Teilmarkt.
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 2 Zonen, Spanne 6.500–8.000 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Teilmarkt-Details
Marktsegmente in Kaiserswerth
Bei Eigentumswohnungen gibt es in Kaiserswerth drei Lagen, die sich auch im Preis deutlich unterscheiden:
- Der historische Kern rund um Suitbertusstraße, Klemensplatz und Stiftsplatz — Altbau und Gründerzeit-Villen, hier liegen die Spitzenpreise.
- Die rheinnahen Bereiche Richtung Kaiserwerther Markt und Rheinpromenade — etwas darunter im Preis, dafür mit Rhein-Bezug.
- Die Wohnstraßen außerhalb des Ortskerns mit 60er- und 70er-Bauten und vereinzelten Neubau-Punkten — das untere Preisband des Stadtteils.
Zwischen diesen Lagen liegen schnell mehrere hundert Euro pro Quadratmeter. Wer hier sucht, sollte vor der Besichtigung wissen, in welcher der drei Lagen er steht.
2026 ist der Markt im Kern praktisch leer — Verkäufe laufen meist über persönliche Kontakte und Makler-Netzwerke, nicht über Online-Portale. Die Wohnstraßen außerhalb reagieren etwas stärker auf Zinsänderungen, bleiben im Düsseldorfer Vergleich aber preisstabil. Die neuen Sanierungsanforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz drücken auf unsanierten Bestand — top-saniertes Denkmal hält dagegen sein Preisniveau.
Nachbar-Stadtteile
Wie vergleicht sich Kaiserswerth?
| Stadtteil | ETW €/m² | Abweichung |
|---|---|---|
| Kaiserswerth · hier | 4.300 | – |
| Niederkassel | 5.500 | +27,9 % |
| Oberkassel | 6.300 | +46,5 % |
| Wittlaer | 4.550 | +5,8 % |
| Angermund | 3.500 | -18,6 % |
| Lohausen | 3.600 | -16,3 % |
Zielgruppen
Wer kauft was in Kaiserswerth?
| Käufer-Typ | Sucht typischerweise | Segment |
|---|---|---|
| Familien im Grundschul-/Gymnasial-Alter | Altbau-Wohnung oder Villa im historischen Kern, Suitbertus-Gymnasium fußläufig | ETW / EFH |
| Rückkehrer aus Altstadt / Pempelfort | Ruhige, repräsentative Alternative zum Innenstadt-Trubel mit Schul-Infrastruktur | ETW / EFH |
| Medizinisch / akademisch geprägte Käufer | Nähe zu Fliedner-Krankenhaus und Diakonie, gehobener Bestand | ETW / EFH |
| Internationale Familien (Pendler-Modell) | Repräsentative Lage, Top-Schulen, Wiederverkaufs-Sicherheit | ETW / EFH |
| Langfrist-Eigennutzer | Denkmal-Altbau mit Rhein-Nähe, kleine Auswahl, Geduld erforderlich | ETW |
Für diesen Stadtteil liegen keine Daten vor für: Reihen- / Doppelhaus, Mehrfamilienhaus — BORIS weist diese Teilmärkte hier nicht aus.
Makler-Perspektive
Warum Kaiserswerth 2026 der stabilste Premium-Markt im Düsseldorfer Norden bleibt
Kaiserswerth ist nicht zufällig die teuerste Adresse rechtsrheinisch. Der historische Ortskern rund um Suitbertusstraße, Klemensplatz und Kaiserwerther Markt hat eine Bausubstanz aus Gründerzeit-Villen, denkmalgeschützten Stadthäusern und romanisch-mittelalterlichen Anlagen, die in dieser Dichte selbst im NRW-Vergleich ungewöhnlich ist. Die Insel-Lage hinter der A44-Zufahrt schützt den Ortskern strukturell vor Durchgangsverkehr und verknappt das Angebot — man baut keine Villen mehr auf Wiesen, die unter Denkmal- oder Landschaftsschutz stehen. Anders als Oberkassel hat Kaiserswerth keine flächige Premium-Erzählung, sondern einen klar abgegrenzten Premium-Kern mit deutlichem Preis-Spread zu den umliegenden Wohnstraßen.
Aus Makler-Sicht zeigt sich der Kaiserswerther Markt 2026 in einer ungewöhnlich stabilen Phase. Die Zinsphase 2022–2024 hat die Pipeline der Premium-Stadtteile insgesamt verknappt, aber Kaiserswerth deutlich weniger getroffen als zinssensible Innenstadt-Lagen wie Pempelfort oder Friedrichstadt — schlicht weil die Kaiserswerther Käuferschicht mit hohem Eigenkapital agiert. Wir sehen drei klar unterscheidbare Käufergruppen: erstens Familien in der Schulwahl-Phase, die wegen Suitbertus-Gymnasium und der KiTa-Infrastruktur gezielt nach Kaiserswerth ziehen; zweitens Rückkehrer aus der Altstadt oder Pempelfort, deren Kinder dem Innenstadt-Trubel entwachsen sind; drittens medizinisch-akademisch geprägte Käufer mit Fliedner- oder Diakonie-Bezug, die Nähe zum Arbeitsplatz mit Wohnqualität verbinden. Diese drei Schichten konkurrieren um ein strukturell knappes Angebot.
Was wir 2026 beobachten: Der Preis-Spread zwischen historischem Kernzonen-Altbau und den Wohnstraßen außerhalb des Ortskerns hat sich gegenüber 2022 wieder leicht ausgeweitet. Top-saniertes Denkmal mit Rhein-Bezug oder direkter Marktplatz-Nähe hält sein Preisniveau robust; sanierungsbedürftige Bestände in den Randlagen kommen unter leichten Druck, weil Modernisierungskosten und Sanierungs-Pflichten (GEG, Energiestandards) die Kalkulation der Käuferseite härter machen. Wer in Kaiserswerth verkaufen will und vollsaniert ist, hat 2026 einen guten Jahrgang erwischt; wer mit Sanierungsstau verkauft, sollte die Preisvorstellung an die realistischen Modernisierungskosten der Käuferseite anpassen. Konkurrenz-Lagen für die Kaiserswerther Käuferschicht sind primär Niederkassel und Oberkassel (linksrheinisch, eher Wohnungs-orientiert), Wittlaer und Angermund (gleicher Stadtbezirk, ländlicher) sowie Meerbusch-Büderich (linksrheinisch, Einfamilienhaus-lastig).
Häufige Fragen
Kaiserswerth im Detail
Die aktuellen Medianwerte für Kaiserswerth finden Sie in den Preis-Cards oben. Die Werte basieren auf amtlichen BORIS-NRW-Daten (Stichtag 01.01.2026) und werden aus 5 IRW-Zonen aggregiert.
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) beziffert den Grundstückspreis pro m² für unbebautes Land. Der Immobilienrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) beziffert den Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche für bebaute Immobilien. Beide werden vom Gutachterausschuss NRW ermittelt.
Der Gutachterausschuss NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte einmal jährlich zum Stichtag 01.01. Die Daten auf dieser Seite werden zeitnah nach Veröffentlichung aktualisiert.
Nein — die dargestellten Immobilienrichtwerte sind Bestands-Medianpreise aus tatsächlichen Kauffällen. Neubaupreise liegen in der Regel über den hier gezeigten Werten, da Ausstattung, Energiestandard und Bauqualität höher sind.
Die Preisunterschiede ergeben sich aus der Mikrolage (Rhein-Nähe, Straßenlärm, Grünflächen), dem Baujahr, der Ausstattung und dem Gebäudetyp. Der Gutachterausschuss fasst ähnliche Lagen zu IRW-Zonen zusammen.
Der Medianpreis ist ein statistischer Orientierungswert mit einer typischen Streuung von ±10–20 %. Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler.
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Die BRW-Spanne in Kaiserswerth zeigt die Mikrolage-Spreizung — welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klären wir individuell. Plus Bauplanungsrecht, GFZ/GRZ und Bebauungshistorie auf einer Karte.
Bodenrichtwert-Spanne (Wohnbau)
610 – 1.350
€/m² Grund
5 Zonen · Median 1.000 €/m²
BORIS-NRW · Stand 01.01.2026
Zum Grundstücks-Radar →Quelle & Hinweis. Die dargestellten Immobilienrichtwerte (IMRW) sind statistische Lagewerte nach § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. §§ 12 ff. ImmoWertV 2022. Sie stellen keine Verkehrswertermittlung im Einzelfall dar und ersetzen kein Wertgutachten.
Konrad Michali · Immobilienmakler · § 34c GewO · Tätig in Düsseldorf seit 2020