Marktwert und Verkehrswert
Kurzdefinition: Der Marktwert (auch Verkehrswert genannt) ist der Preis, zu dem eine Immobilie am Stichtag unter normalen Marktbedingungen verkauft werden könnte, basierend auf objektiven Bewertungsmethoden.
Was bedeutet Marktwert bei Immobilien?
Die Begriffe Marktwert und Verkehrswert werden in Deutschland weitgehend synonym verwendet, sind aber rechtlich unterschiedlich definiert:
Verkehrswert ist die gesetzliche Definition (BauGB): Der Wert, der sich wahrscheinlich aus dem Preis ergibt, der auf dem Markt gezahlt würde. Dies ist relevant für Zwangsversteigerungen, Erbschaften und steuerliche Bewertungen.
Marktwert ist ein etwas breiterer Begriff und wird von Banken, Versicherungen und im kommerziellen Kontext verwendet. Der Marktwert berücksichtigt aktuelle Markttrends und Marktsegmentierungen.
Zur Berechnung des Marktwerts gibt es mehrere anerkannte Methoden:
Vergleichswertmethode: Die Immobilie wird mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in der gleichen Lage verglichen. Dies ist die Standard methode in Düsseldorf für Wohnimmobilien. Beispiel: Drei ähnliche Wohnungen in Carlstadt wurden im letzten Jahr für 8.500, 8.700 und 8.600 Euro pro Quadratmeter verkauft. Ihre Wohnung mit vergleichbarem Zustand wird auf 8.600 €/qm bewertet.
Ertragswertmethode: Wird für vermietete Immobilien verwendet. Der Marktwert ist die Summe aller zukünftigen Mieteinnahmen, abgezinst auf heute. Formel vereinfacht: Jahresmiete × Vervielfältiger (z.B. 12–15 je nach Region). Eine Düsseldorfer Mehrfamilienhaus mit 100.000 Euro Jahresmiete und Vervielfältiger von 13 hätte einen Marktwert von 1.300.000 Euro.
Sachwertmethode: Kostenersatzwert (Neubau) minus Alterungsabschlag plus Bodenrichtwert. Wird meist bei Eigennutzerimmobilien oder Special-Purpose-Objekten angewendet.
Warum ist der Marktwert wichtig?
Der Marktwert bestimmt Ihre Kreditfähigkeit: Banken vergeben Hypotheken typischerweise bis zu 80 % des Marktwerts. Bei einer 500.000-Euro-Immobilie können Sie bis zu 400.000 Euro Kredit erhalten. Ein niedriger Marktwert bedeutet weniger Kreditvergabe, ein hoher Marktwert mehr Spielraum.
Beim Verkauf setzen Sie idealerweise den Marktwert als Angebotspreis an. Zu hoch: die Immobilie verkauft sich nicht. Zu niedrig: Sie verdienen weniger. Der Marktwert schafft hier Orientierung.
Auch bei Erbschaften und Versicherungen ist der Marktwert relevant.
Marktwert in der Praxis
Beispiel Düsseldorf: Ein 4-Zimmer-Altbau (120 qm) in Carlstadt:
- Vergleichbare Wohnungen verkaufen sich für 7.500 €/qm (Durchschnitt letzter 12 Monate)
- Marktwert = 120 × 7.500 = 900.000 Euro
- Sie erhalten eine Kreditvergabe bis zu 720.000 Euro
- Sie setzen Angebotspreis auf 895.000 Euro, basierend auf dem Marktwert
Ein weiteres Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 3 Mietparteien, Jahresmiete 80.000 Euro:
- Ertragswertmethode mit Vervielfältiger 13
- Marktwert = 80.000 × 13 = 1.040.000 Euro
- Für einen Käufer ist dies die Orientierung für die Investitionsentscheidung
Häufige Fragen zum Marktwert
Wer bestimmt den Marktwert?
Der Marktwert wird durch den Markt bestimmt (tatsächliche Transaktionspreise). Sachverständige, Makler und Banken treffen Schätzungen, aber der faktische Marktwert entsteht erst beim Verkauf.
Kann der Marktwert von Jahr zu Jahr sinken?
Ja. In wirtschaftlichen Krisen oder bei Lage-Verschlechterungen sinkt der Marktwert. In Düsseldorf sind Werte aber relativ stabil.
Kostet eine offizielle Marktwertfeststellung?
Ja, für Gutachten (Sachverständige): ca. 800–2.500 Euro je nach Objektgröße. Makler-Schätzungen sind kostenlos.
Ist Marktwert gleich Bodenrichtwert?
Nein. Der Bodenrichtwert ist der Wert des Grundstücks allein. Der Marktwert ist der Gesamtwert (Grundstück + Gebäude + Lage).
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.