Geschossfläche (GFZ)

Kurzdefinition: Die Geschossfläche (GFZ = Geschossflächenzahl) ist ein Maß der Bebauungsdichte im Bebauungsplan – sie zeigt, wie viele Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstück maximal gebaut werden darf.

Was bedeutet Geschossfläche bei Immobilien?

Die Geschossfläche ist eine Kennzahl für die Dichte und Größe von Bauprojekten. Sie wird als Dezimalzahl ausgedrückt (z.B. GFZ 1,2) und bedeutet: Auf einem Grundstück mit 1.000 qm darfst du maximal 1.200 qm Geschossfläche bauen.

Berechnung:

Grundstück: 1.000 qm
GFZ laut B-Plan: 1,2
Maximale Geschossfläche: 1.000 × 1,2 = 1.200 qm

Diese 1.200 qm können verteilt sein auf:

3 Geschosse à 400 qm je Etage, oder
2 Geschosse à 600 qm je Etage, oder
4 Geschosse à 300 qm je Etage

Die GFZ regelt also nicht direkt die Geschossanzahl, sondern das Gesamtvolumen.

Unterschied zur Grundflächenzahl (GRZ):

GRZ (Grundflächenzahl): Wie viel Prozent des Grundstücks gebaut sein darf (z.B. 0,4 = 40 %)
GFZ (Geschossflächenzahl): Wie viel Geschossfläche insgesamt (z.B. 1,2 = 120 % der Grundstücksgröße)

Die GRZ schützt vor Flächenversiegelung (Natur, Wasser, Grün), die GFZ schützt vor Verdichtung (Höhe, Dichte, Infrastruktur).

Warum ist die Geschossfläche wichtig?

Die GFZ bestimmt den ökonomischen Wert und den Charakter eines Grundstücks.

Für Projektentwickler:

Hohe GFZ (z.B. 3,0): Viel Fläche erlaubt → hoher Ertrag, aber städtische Dichte
Niedrige GFZ (z.B. 0,5): Wenig Fläche → geringerer Ertrag, aber Einfamilienhaus-Charakter

Für Käufer:

Niedriges GFZ (städtisches Wohngebiet WA): Garath mit GFZ 0,6 = eher 2–3 Geschosse, ruhig
Hoher GFZ (Kerngebiet MK): Düsseldorf-Altstadt mit GFZ 3,0+ = viele Hochhäuser, voll erschlossen

In Düsseldorf:

Wohngebiete: GFZ 0,4–1,2 (eher ausgedehnt)
Mischgebiete: GFZ 1,0–2,0 (Urban)
Kerngebiete: GFZ 2,0–4,0 (dicht, hochbauig)

Geschossfläche in der Praxis

Szenario 1: Einfamilienhaus-Gebiet in Pempelfort

Grundstück: 800 qm
B-Plan: GRZ 0,3, GFZ 0,6
Maximal bebaubar: 800 × 0,6 = 480 qm Geschossfläche
Realität: Ein Einfamilienhaus mit 200 qm Wohnfläche + 100 qm Garage + Nebengebäude

Szenario 2: Geschosswohnungsbau in Gerresheim

Grundstück: 2.500 qm
B-Plan: GRZ 0,4, GFZ 1,6
Maximal bebaubar: 2.500 × 1,6 = 4.000 qm Geschossfläche
Realität: 4-geschossiges Gebäude, 25 Wohnungen à 160 qm = 4.000 qm, aufs Grundstück verteilt mit Grünfläche

Kostenbeispiel:

Grundstück 2.500 qm in Garath: 400.000 Euro
GFZ 0,6: 1.500 qm Geschossfläche = 267 Euro/qm Geschossfläche
GFZ 1,6: 4.000 qm Geschossfläche = 100 Euro/qm Geschossfläche → Höhere GFZ = besserer Flächenertrag für Entwickler, günstigere Wohnung für Käufer (Kostenverteilung)

Häufige Fragen zur Geschossfläche

Wird die Garage bei GFZ mitgerechnet?

Meist nein – offene oder unter dem Gebäude liegende Tiefgaragen werden oft nicht oder nur teilweise mitgerechnet. Das regelt jeder B-Plan einzeln.

Kann die GFZ überschritten werden?

Nein, strikt verboten. Die Baugenehmigung wird verweigert, wenn GFZ überschritten ist.

Wie wirkt sich hohe GFZ auf Wohnqualität aus?

Hohe GFZ bedeutet dicht, urbaner, weniger Grün. Das ist nicht schlecht (gute Infrastruktur, öffentliche Verkehrsmittel), aber weniger ruhig als niedriges GFZ.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.