Grundfläche (GRZ)
Kurzdefinition: Die Grundflächenzahl (GRZ) ist der prozentuale Anteil eines Grundstücks, der bebaut werden darf – sie begrenzt die Flächenversiegelung und schützt Grünfläche und Wasserdurchlässigkeit.
Was bedeutet Grundfläche bei Immobilien?
Die Grundflächenzahl ist eine Dezimalzahl (z.B. GRZ 0,4) und beschreibt, wie viel Prozent des Grundstücks mit Gebäuden überbaut werden darf. Anders als die Geschossfläche interessiert die GRZ nur die horizontale Ausdehnung, nicht die Höhe.
Berechnung:
- Grundstück: 1.000 qm
- GRZ laut B-Plan: 0,4
- Maximum überbaubarer Bereich: 1.000 × 0,4 = 400 qm (40 % des Grundstücks)
- Freizuhaltendes Grün: 600 qm (60 % Grünfläche, Wasser, Gärten)
Was zählt zur Grundfläche:
- Gebäudefundament (Fußabdruck des Hauses)
- Garagen, Carports, Nebengebäude (falls Teil der Baumasse)
- Balkonkonstruktionen, Dachüberstände (über 1 m)
- Terrassen, befestigte Wege (teilweise, je nach B-Plan)
Was nicht zählt:
- Offene Balkone
- Grünanlagen, Bäume, Teiche
- Unbefestigte Wege, Graspflaster
Warum ist die Grundfläche wichtig?
Die GRZ schützt vor Überversiegelung und Monokulturbebauung. Sie dient mehreren Zielen:
Umweltschutz:
- Erhält Grünfläche für Stadtbegrünung, Artenschutz
- Ermöglicht Wasserdurchlässigkeit (Regenwasser versickert statt zu fließen)
- Reduziert Urban-Heat-Effect (Hitzeinseln durch zu viel Beton)
Wohnqualität:
- Schafft Grünräume, Spielplätze, Erholung
- Verhindert zu dichte Bebauung (auch wenn Höhe erlaubt)
- Sichert Licht und Luft zwischen Gebäuden
Infrastruktur:
- Sichert Platz für Straßen, Wege, Parkplätze
- Ermöglicht Notwasserflächen (Regenwassermanagement)
Düsseldorf setzt hohe GRZ-Standards: Neue B-Pläne sollen 0,3–0,5 nicht überschreiten, um grün und lebenswert zu bleiben.
Grundfläche in der Praxis
Szenario 1: Einfamilienhaus-Gebiet (niedriges GRZ)
- Grundstück: 1.000 qm
- B-Plan in Oberkassel: GRZ 0,25
- Maximal bebaubar: 250 qm
- Typischer Bau: Einfamilienhaus 150 qm + Garage 40 qm = 190 qm (Spielraum)
- Grün verbleibend: 810 qm = Garten, Hecke, Obstbaum
Resultat: Lockere, grüne Siedlung mit individuellem Charakter.
Szenario 2: Mehrfamilienhaus-Gebiet (höheres GRZ)
- Grundstück: 2.500 qm
- B-Plan in Gerresheim: GRZ 0,45
- Maximal bebaubar: 1.125 qm
- Typischer Bau: 4-geschossiges Mehrfamilienhaus, L-förmig = 900 qm + Tiefgarage 150 qm = 1.050 qm
- Grün verbleibend: 1.450 qm = Hof, Spielplatz, Bäume
Resultat: Städtisch, aber mit Grünhöfen und zentralen Grünanlagen.
Kostenfolge: Höhere GRZ (z.B. 0,45) = mehr Fläche für Gebäude = höherer Ertrag = günstigere Wohnungen pro qm. Niedrige GRZ (z.B. 0,25) = weniger Fläche = weniger Ertrag = teurere Wohnungen, aber grünere Umgebung.
Häufige Fragen zur Grundfläche
Ist Versiegelung (Asphalt, Beton) schon in der GRZ enthalten?
Das hängt vom B-Plan ab. Manche B-Pläne sagen: "GRZ 0,4 nur für Gebäude, Nebenflächenquote zusätzlich 0,2". Andere: "GRZ 0,4 inklusive aller Versiegelung". Immer den genauen B-Plan lesen!
Kann ich unter GRZ noch Grün pflanzen?
Ja, absolut! GRZ ist nur die Obergrenze für Versiegelung. Du kannst unter dem Limit Grün schaffen. Das ist sogar gewünscht.
Warum ist GRZ in Düsseldorf strenger geworden?
Klimawandel und Hitzeprobleme. Die Stadt möchte weniger Versiegelung, mehr Bäume, Wasser. Neue B-Pläne setzen GRZ unter 0,4.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.