Nettomietrendite

Kurzdefinition: Die Nettomietrendite ist die echte Rendite nach Abzug aller Kosten und Steuern – sie zeigt, wie viel von den Mieteinnahmen wirklich im Portemonnaie bleibt.

Was bedeutet Nettomietrendite bei Immobilien?

Während die Bruttomietrendite eine schnelle Kennzahl ist (Jahresmiete / Kaufpreis), ist die Nettomietrendite die realistische Rendite, die Sie wirklich verdienen.

Die Formel:

Nettomietrendite = (Jahresmiete - alle Kosten) / Kaufpreis × 100

Oder detailliert mit Steuern:

Nettomietrendite = (Jahresmiete - Nebenkosten - Leerstandsquote - Instandhaltung - Verwaltung - Steuern) / Kaufpreis × 100

Die wichtigsten Kostenfaktoren:

Nebenkosten: Heizung, Wasser, Abwasser (ca. 2–4 Euro/qm/Monat = 24–48 Euro/qm/Jahr)
Leerstandsquote: Realistische Leerstände (ca. 2–5 % für gute Lagen, bis 10 % für schwache Lagen)
Instandhaltung: Gesetzlich 1 % der Immobilienwert/Jahr kalkulieren (manche sagen 0,5 %, aber das ist zu optimistisch)
Verwaltung: Ca. 50–100 Euro/Monat (wenn Sie es nicht selbst machen)
Versicherung: Haftpflicht ca. 0,5–1 Euro/qm/Jahr
Steuer: Einkommensteuer auf die Gewinne (ca. 25–42 %, je nach Steuersatz)

Bruttomiete vs. Nettomiete Beispiel

Beispiel Düsseldorf: Ein 4-Zimmer-Altbau (100 qm) kostet 600.000 Euro und wird für 1.500 Euro/Monat vermietet.

Bruttomietrendite:

Jahresmiete: 1.500 × 12 = 18.000 Euro
Bruttomietrendite: 18.000 / 600.000 = 3 %

Nettomietrendite (realistische Kalkulation):

| Position | Betrag | |----------|--------| | Jahresmiete | 18.000 Euro | | Nebenkosten (abzug) | -2.400 Euro | | Leerstand 3 % (Abzug) | -540 Euro | | Instandhaltung 1 % (Abzug) | -6.000 Euro | | Versicherung (Abzug) | -800 Euro | | Verwaltung/Makler (Abzug) | -1.200 Euro | | Netto Mietgewinn vor Steuern | 7.060 Euro | | Einkommensteuer 40 % (Abzug) | -2.824 Euro | | Nach-Steuern-Gewinn | 4.236 Euro | | Nettomietrendite | 0,71 % |

Das ist ein großer Unterschied von 3 % (Brutto) zu 0,71 % (Netto)!

Warum ist Nettomietrendite wichtig?

Die Nettomietrendite zeigt die echte Rentabilität. Eine Immobilie mit 3 % Bruttomietrendite kann nach Kosten unter 1 % netto bringen – das ist dann weniger als eine Sparanlage!

Für Kapitalanleger ist dies entscheidend:

Ist die Nettomietrendite unter 2 %, lohnt sich die Immobilie wahrscheinlich nur durch Wertsteigerung.
Ist sie über 4 %, dann rechnet sich die Immobilie auch durch laufende Erträge.

Professionelle Investoren rechnen mit Nettomietrendite vor Steuern (ca. 3–5 % ist attraktiv) und berücksichtigen Wertsteigerung extra.

Nettomietrendite in der Praxis

Objekt A – Düsseldorf Benrath:

Kaufpreis: 500.000 Euro
Miete: 2.000 Euro/Monat
Bruttomietrendite: 4,8 %
Nach Kosten & Steuern netto: ca. 2,1 %
Bewertung: Eher durch Lage- und Wertsteigerung attraktiv

Objekt B – Düsseldorf Bilk:

Kaufpreis: 350.000 Euro
Miete: 1.400 Euro/Monat
Bruttomietrendite: 4,8 %
Nach Kosten & Steuern netto: ca. 2,5 %
Bewertung: Leicht besser, aber auch primär Wertsteigerung

Objekt C – Kleine Wohnung als Studenten-WG:

Kaufpreis: 120.000 Euro
Miete: 600 Euro/Monat
Bruttomietrendite: 6 %
Nach Kosten & Steuern netto: ca. 3,2 %
Bewertung: Bessere laufende Rendite, aber höheres Verwaltungsrisiko

Häufige Fragen zur Nettomietrendite

Wie wird Steuern bei Nettomietrendite berücksichtigt?

Das hängt von Ihrer Gesamtsituation ab. Freiberufler/Gewerbetreibende zahlen Einkommensteuer (25–42 %). Mit Förderung oder Zinsabzug kann dies sinken.

Sollte ich nur auf Nettomietrendite kaufen?

Nein. Auch Wertsteigerung zählt. Eine Immobilie mit 2 % Netto mietrendite, aber 4 % Wertsteigerung/Jahr, ist besser als 5 % Mietrendite ohne Wertwachstum.

Was ist eine gute Nettomietrendite?

3–5 % netto (vor Steuern) ist attraktiv in Deutschland. Unter 2 % ist schwach.

Sollte ich die Nebenkosten 100 % abziehen?

Nein, Sie zahlen nur Ihren Anteil durch den Miteigentumsanteil. Der Rest trägt der Mieter separat.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.