Bruttomietrendite
Kurzdefinition: Die Bruttomietrendite ist der prozentuale Anteil der jährlichen Mieteinnahmen bezogen auf den Kaufpreis einer Immobilie – sie zeigt, wie viel Rendite Sie rechnerisch durch Vermietung erwirtschaften (ohne Kosten).
Was bedeutet Bruttomietrendite bei Immobilien?
Die Bruttomietrendite ist das einfachste Rendite-Konzept und wird oft zur ersten Orientierung herangezogen. Sie berechnet sich aus:
Bruttomietrendite (%) = (Jährliche Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis) × 100
Ein Beispiel: Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 300.000 Euro. Die Monatsmiete ist 1.200 Euro.
- Jährliche Mieteinnahmen: 1.200 € × 12 = 14.400 €
- Bruttomietrendite: (14.400 € ÷ 300.000 €) × 100 = 4,8 %
Das bedeutet: Ihre Mieteinnahmen betragen brutto 4,8 % des Kaufpreises pro Jahr.
Der Begriff „brutto" ist wichtig: Diese Rendite berücksichtigt keine Kosten. Sie sehen nur die Einnahmeseite. Alle Ausgaben (Betriebskosten, Verwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, Versicherung, Steuern, Leerstandszeiten) sind hier nicht berücksichtigt. Deshalb ist die Bruttomietrendite für Investoren nur eine oberflächliche Kennzahl.
Warum ist die Bruttomietrendite wichtig?
Sie ist der erste Schnell-Check für Immobilieninvestoren. Eine Bruttomietrendite unter 3 % ist in den meisten Märkten kaum rentierbar. Zwischen 4–6 % ist akzeptabel, über 6 % attraktiv. In teureren Märkten wie Düsseldorf (gutes Pflaster, begehrte Lage) liegt die Bruttomietrendite oft zwischen 3–5 %.
Allerdings: Die Bruttomietrendite führt leicht in die Irre. Zwei Wohnungen können die gleiche Bruttomietrendite haben, aber völlig unterschiedliche Nettomietrenditen, wenn die Bewirtschaftungskosten unterschiedlich sind.
Professionelle Anleger nutzen die Bruttomietrendite daher nur als erste Filterung – die echte Rentabilität berechnen sie anhand der Nettomietrendite (nach Kosten).
Bruttomietrendite in der Praxis
Szenario 1: Düsseldorf-Oberkassel, modernes Mehrfamilienhaus
- Kaufpreis: 1.200.000 €
- 8 Wohnungen à 90 m²
- Durchschnittliche Miete: 10 €/m² = 900 €/Monat
- Gesamtmieteinnahmen monatlich: 900 € × 8 = 7.200 €
- Jährliche Mieteinnahmen: 7.200 € × 12 = 86.400 €
- Bruttomietrendite: (86.400 € ÷ 1.200.000 €) × 100 = 7,2 %
Das klingt attraktiv. Aber schauen Sie sich die Bewirtschaftungskosten an (wie im Eintrag zu Bewirtschaftungskosten beschrieben):
- Betriebskosten: 28.800 € (3 €/m²)
- Verwaltung: 8.640 € (10 %)
- Rücklagen: 14.400 € (1,5 €/m²)
- Versicherung: 2.400 €
- Makler/Reparaturen: 8.000 €
- Summe Kosten: ca. 62.000 €
- Netto: 86.400 € – 62.000 € = 24.400 €
- Nettomietrendite: 24.400 € ÷ 1.200.000 € = 2,0 %
Die Bruttomietrendite suggeriert 7,2 % Rentabilität, die Nettomietrendite ist aber nur 2,0 %! Ein sehr großer Unterschied.
Szenario 2: Düsseldorf-Carlstadt, älteres Einfamilienhaus mit Sanierungsbedarf
- Kaufpreis: 600.000 €
- Monatsmiete: 700 €
- Jährliche Mieteinnahmen: 8.400 €
- Bruttomietrendite: 1,4 %
Das ist sehr niedrig. Aber vielleicht liegt das Haus in einer Premium-Lage, wo der Wert schnell steigt – dann kann diese niedrige Mietrendite durch Wertsteigerung kompensiert werden.
Oder: Die Sanierung kostet 200.000 Euro (mit KfW-Förderung reduzierbar). Nach Sanierung könnte die Miete auf 1.000 € steigen:
- Neue jährliche Mieteinnahmen: 12.000 €
- Effektive Kosten (Kredit für 200.000 € Sanierung): ca. 800 €/Monat
- Netto: 12.000 € – 9.600 € = 2.400 € + Wertsteigerung
- Nettomietrendite: deutlich besser
Häufige Fragen zur Bruttomietrendite
Ist Bruttomietrendite oder Nettomietrendite besser?
Nettomietrendite ist aussagekräftiger, weil sie reale Kosten berücksichtigt. Bruttomietrendite ist ein oberflächliches Screening-Instrument.
Was ist eine gute Bruttomietrendite?
In Düsseldorf: 4–6 % ist gut. Unter 3 % ist kritisch. In ländlichen Gegenden kann 5–7 % nötig sein, um rentabel zu sein.
Kann ich mit niedriger Bruttomietrendite verdienen?
Ja, durch Wertsteigerung. Eine Wohnung in guter Lage mit 2 % Bruttomietrendite kann sich lohnen, wenn der Wert jährlich um 4–5 % steigt.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.