Kaltmiete
Kurzdefinition: Die Kaltmiete (Nettokaltmiete) ist die reine Mietrate ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser und Müll.
Was bedeutet Kaltmiete bei Immobilien?
Die Kaltmiete ist die Grundmietrate, die der Mieter monatlich für die Nutzung der Immobilie zahlt. Sie umfasst nur die Bereitstellung des Wohnraums, nicht aber die betrieblichen Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Hausverwaltung oder Versicherungen. Synonym wird auch der Begriff "Nettokaltmiete" verwendet, was die gleiche Bedeutung hat.
In Düsseldorf liegt die durchschnittliche Kaltmiete für 3-Zimmer Wohnungen im Jahr 2026 bei etwa 12-15 Euro pro Quadratmeter, je nach Lage (Altstadt, Pempelfort, Benrath). Die Kaltmiete ist Verhandlungsgegenstand zwischen Vermieter und Mieter und unterliegt der Mietpreisbremse sowie der Kappungsgrenze bei Erhöhungen.
Die Kaltmiete ist die Basis für alle anderen Berechnungen: Sie dient zur Bestimmung der Kaution (maximal 3 Monatsmieten), zur Berechnung der Mietrendite und zur Klassifizierung gemäß Mietspiegel.
Warum ist die Kaltmiete wichtig?
Die Kaltmiete ist die zentrale Kennzahl für Vermieter und Kapitalanleger in Düsseldorf. Sie bestimmt die Rentabilität einer Immobilie und ist entscheidend für Finanzierungsentscheidungen. Banken und Finanzierungsberater nutzen die Kaltmiete als Basis für die Beleihung und die Cashflow-Berechnung.
Für Mieter ist die Kaltmiete das Kernbudget-Element ihrer Wohnkostenkalkulationen.
Kaltmiete in der Praxis
Beispiel: Eine 80-qm-Wohnung in Düsseldorf-Pempelfort mit Kaltmiete von 1.200 Euro. Dazu kommen Nebenkosten von etwa 250 Euro. Die Warmmiete beträgt somit 1.450 Euro. Die Kaltmiete ist der Verhandlungspunkt zwischen Vermieter und Mieter, die Nebenkosten sind meist kalkuliert.
Häufige Fragen zur Kaltmiete
Sind Heizkosten in der Kaltmiete enthalten?
Nein, Heizkosten gehören zu den Nebenkosten und sind in der Warmmiete enthalten.
Kann die Kaltmiete beliebig erhöht werden?
Nein, in Düsseldorf gelten die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze. Maximale Erhöhung: 20% innerhalb von drei Jahren.
Was ist der Unterschied: Netto- vs. Kaltmiete?
Diese Begriffe werden synonym verwendet und bedeuten dasselbe.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.