Nachrangfinanzierung

Kurzdefinition

Nachrangfinanzierung ist ein zusätzliches Darlehen, das nach der ersten Hypothek in die Rangfolge der Grundschulden eingeordnet wird.

Was bedeutet Nachrangfinanzierung?

Bei einer Nachrangfinanzierung wird eine zweite, dritte oder weitere Grundschuld ins Grundbuch eingetragen – jeweils hinter der vorherigen Hypothek in der Rangfolge. Das heißt: Im Falle einer Zwangsversteigerung wird erst die erste Hypothek bedient, dann die zweite usw. Das macht die Nachrangfinanzierung für Banken riskanter, weshalb die Zinssätze deutlich höher liegen (oft 2–4 % über dem Standard).

Nachrangfinanzierungen werden typischerweise für Anschlussfinanzierungen, Ergänzungskredite oder wenn die erste Hypothek ausgeschöpft ist, verwendet. In Düsseldorf sind sie bei 80 %+ Finanzierungsquoten verbreitet.

Warum ist das wichtig für Immobilienbesitzer?

Nachrangfinanzierungen ermöglichen höhere Finanzierungsquoten, wenn die erste Hypothek nicht ausreicht. Sie sind oft die Lösung bei kleinerem Eigenkapital. Allerdings: Die höheren Zinsen und das erhöhte Ausfallrisiko für Kreditgeber schlagen sich in deutlich teureren Konditionen nieder. Eine Gesamtbetrachtung der Finanzierungskosten ist daher essentiell.

Ein Vergleich (Erhöhung EK vs. Nachranghypothek) lohnt sich oft zu Gunsten der EK-Erhöhung.

Nachrangfinanzierung in der Praxis

Szenario: Kaufpreis 500.000 €, Eigenkapital 100.000 € (20 %), Erste Hypothek 350.000 € à 3 %, Nachranghypothek 50.000 € à 5,5 %. Der Kreditgeber der zweiten Hypothek trägt höheres Risiko und verlangt deshalb deutlich höhere Zinsen. Die Gesamtfinanzierungsquote liegt bei 80 %.

In der Praxis kann eine Nachrangfinanzierung sinnvoll sein, wenn die Rendite über den zusätzlichen Zinsen liegt – aber das ist kritisch zu prüfen.

Häufige Fragen zu Nachrangfinanzierung

Kann ich eine Nachrangfinanzierung jederzeit tilgen? Ja, grundsätzlich können Sie die Nachranghypothek ablösen. Allerdings können Kündigungszinsen oder Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen – das sollte vor Vertragsschluss geprüft werden.

Was kostet eine Nachrangfinanzierung mehr? Die Zinsaufschlag liegt typischerweise zwischen 1,5–3,5 % über der ersten Hypothek. Bei 50.000 € und 2 % Aufschlag sind das zusätzlich 1.000 € pro Jahr. Das summiert sich über 10 Jahre zu 10.000 €+.

Kann ich die Ranghypotheken vertauschen? Nur durch Umschuldung – also durch Rückzahlung und Neueintragung. Das ist kostenpflichtig und oft nicht sinnvoll.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.