Rohbau

Kurzdefinition: Rohbau ist die Rohstruktur eines Gebäudes – Fundament, tragende Wände und Decken – nach Abschluss dieser Phase sind Dach und Außenhülle noch nicht dicht oder ausgebaut.

Was bedeutet Rohbau bei Immobilien?

Der Rohbau ist eine zentrale Bauphase, die unmittelbar nach Fundament-/Bodenplatte erfolgt. Hier werden tragende Wände (oft Beton oder Ziegel), Deckenplatten, Stützen und das Tragsystem hochgezogen. Nach Rohbau-Fertigstellung steht das „Skelett" des Gebäudes: Man erkennt bereits Raum-/Wohnungsaufteilung, sieht die Fensteröffnungen, aber noch ohne Fenster, ohne Dach komplett dicht, ohne Leitungen (Wasser, Strom, Gas) und ohne Innenwände/Ausbau.

In Düsseldorf ist der Rohbau-Fertigstellungsstand ein oft genutzter Zahlungsmeilenstein: Käufer zahlen z.B. 25 % des Preises bei Rohbau-Fertigstellung, danach folgen Ausbau- und Finishing-Phasen mit weiteren Zahlungen.

Warum ist Rohbau wichtig?

Rohbau ist essentiell, weil er die Grundstabilität eines Gebäudes darstellt. Statische Probleme (Risse, ungleiche Setzungen) zeigen sich oft erst hier. Käufer und Sachverständige inspizieren den Rohbau gründlich, bevor weitere Zahlungen erfolgen. Ein solider Rohbau garantiert nicht den kompletten Erfolg, aber ein schlechter Rohbau (ungleiche Wände, Risse im Beton) führt zu Problemen in der Nutzung (Fenster-Spaltmaße, Türflattern).

Der Rohbau-Status ist auch psychologisch wichtig: Käufer können erstmals die reale Größe, Raumaufteilung und Lage sehen – abstrakte Baupläne werden konkret.

Rohbau in der Praxis

Ein Neubau-Mehrfamilienhaus in Düsseldorf-Carlstadt wird geplant. Nach Fundament und Bodenplatte (Wochen 1–4) beginn Rohbau. Maurer und Betonunternehmen errichten die Außenwände (Ziegel oder Ortbeton), die tragenden Innenwände und Deckenplatten. Nach ca. 8–10 Wochen ist Rohbau fertig: Gebäude steht, Außenmauern hochgezogen, Dach noch nicht dicht. Käufer zahlt jetzt 25 % des Kaufpreises (vereinbarte Zahlungsmeilenstein), der Bauträger beginnt Ausbau: Fenster, Türen, Dach, Heizung, Elektrik.

Häufige Fragen zu Rohbau

Kann ich bereits während Rohbau kaufen?

Ja, viele kaufen bereits im Planungs- oder frühen Rohbau-Stadium. Preis ist dann günstiger, aber Fertigstellungsrisiko liegt beim Käufer (oder wird durch Gewährleistung adressiert).

Wie inspiziert man einen Rohbau korrekt?

Sachverständiger prüft: Flucht und Ebenheit der Wände (Wasserwaage), Risse im Beton (zulässig bis ca. 0,2–0,3 mm), Gesamtebenheit der Decken, Plausibilität der Raumgrößen. Fotos dokumentieren den Status.

Welche Zahlungen erfolgen typischerweise bei Rohbau?

Zahlungspläne variieren, häufig: 10 % Reservierung, 25 % bei Rohbau, 35 % bei Ausbau, 30 % bei Fertigstellung. Banker erwarten genaue Zahlungsbedingungen im Kaufvertrag.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.