Immobilienpreise Wersten
für Eigentumswohnungen
Amtliche Immobilienrichtwerte·Stichtag 01.01.2026·11 Mikrolagen
Was ist meine Immobilie wert? →Teilmarkt-Preise · Stichtag 01.01.2026
Was kostet der Quadratmeter in Wersten?
Durchschnittswerte, Spannen und Entwicklung – segmentiert nach Teilmarkt.
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 2 Zonen, Spanne 4.300–5.400 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 4.100–4.100 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 2 Zonen, Spanne 1.800–2.000 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 2.200–2.200 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Teilmarkt-Details
Marktsegmente in Wersten
Bei den Eigentumswohnungen teilt sich Wersten 2026 in vier klar erkennbare Lage-Welten:
- Geschosswohnungs- und Wohnhochhaus-Bestände aus den 1960er- und 1970er-Jahren in den zentralen Wohngebieten — das zahlenmäßig größte Segment, mit gemäßigtem bis mittlerem Preisniveau und stabiler U-Bahn-Pendler-Mietnachfrage.
- Gründerzeitliche Altbau-Wohnungen aus den Jahren 1900 bis 1925 in den ortskern-nahen Lagen rund um den Werstener Markt — moderat gehobenes Niveau, getragen von Eigennutzern mit Altbau-Affinität und Ortskern-Anspruch.
- Wiederaufbau-Geschosswohnungen aus den 1950er-Jahren entlang der Hauptverkehrsachsen — gemäßigteres Preisniveau, oft mit Verkehrslage-Exposition.
- Vereinzelte Eigentumswohnungs-Lückenschlüsse aus den 1990er- bis 2010er-Jahren in den Randlagen — eigene Preisdynamik mit moderatem Premium-Anspruch.
Käufer 2026: junge Doppelverdiener-Paare mit gemäßigtem bis mittlerem Budget und U-Bahn-Pendler-Bedarf, Eltern-Investoren mit Vermietungs-Strategie, klassisch-bürgerliche Eigennutzer mit Wersten-Bezug.
Die Vermarktungsdauer ist 2026 bei sauber sanierten Eigentumswohnungen in fußläufiger U-Bahn-Anbindung kurz; Wohnungen in den 1960er-/1970er-Wohnhochhäusern an Hauptverkehrsachsen brauchen länger.
Nachbar-Stadtteile
Wie vergleicht sich Wersten?
| Stadtteil | ETW €/m² | Abweichung |
|---|---|---|
| Wersten · hier | 3.200 | – |
| Bilk | 4.000 | +25,0 % |
| Holthausen | 3.400 | +6,3 % |
| Itter | 4.000 | +25,0 % |
| Hamm | 5.000 | +56,3 % |
| Flehe | 4.350 | +35,9 % |
Zielgruppen
Wer kauft was in Wersten?
| Käufer-Typ | Sucht typischerweise | Segment |
|---|---|---|
| Junges Doppelverdiener-Paar mit U-Bahn-Pendler-Bedarf | Sanierte ETW 70–110 m² in fußläufiger U-Bahn-Anbindung | ETW |
| Klassisch-bürgerliche Familie mit Süd-Düsseldorf-Bezug | EFH 130–180 m² oder RDH 110–150 m² in den Familien-Siedlungen Richtung Holthausen/Itter | EFH/RDH |
| Eltern-Investor mit Vermietungs-Strategie | Geschosswohnung 50–80 m² in fußläufiger U-Bahn-Anbindung | ETW |
| Bestandshalter mit moderatem Cashflow-Anspruch | MFH 6–14 Einheiten im Werstener-Markt-Umfeld mit Renditen mittlerer bis oberer 4-Prozent-Bereich | MFH |
Makler-Perspektive
Warum Wersten 2026 ein klassisch-bürgerlicher Familien-Stadtteil mit U-Bahn-Anschluss, Werstener-Markt-Ortskern und gemäßigt-mittlerem Preisniveau im südlichen Düsseldorf ist
Wersten ist einer der mittelgroßen rechtsrheinischen Düsseldorfer Stadtteile mit klassisch-bürgerlicher Familien-Identität und U-Bahn-Anbindung an die Mitte — wer hier kauft, kauft eine gemischte Wohnstruktur aus Wiederaufbau-Geschosswohnungen, prägendem Geschosswohnungs- und Wohnhochhaus-Bestand aus den 1960er- und 1970er-Jahren, Familien-EFH-Siedlungen, gründerzeitlichem Altbau-Bestand rund um den Werstener Markt und einem prägenden historischen Ortskern. Die U-Bahn-Achse, der Werstener Markt, die Wohnhochhäuser und die Familien-Siedlungen tragen die Identität sichtbar.
Aus Makler-Sicht ist Wersten 2026 ein klassisch-bürgerlicher Familien-Stadtteil mit U-Bahn-Anschluss in Düsseldorf. Quadratmeter-Preise liegen auf gemäßigt-mittlerem Niveau, getragen vom prägenden Wiederaufbau- und Geschosswohnungs-Charakter, der U-Bahn-Pendler-Anbindung, dem Werstener-Markt-Ortskern und der klassisch-bürgerlichen Familien-Käuferschicht. Die Käuferschicht ist klar definiert — junge Doppelverdiener-Paare mit gemäßigtem bis mittlerem Budget und U-Bahn-Pendler-Bedarf, klassisch-bürgerliche Familien mit Süd-Düsseldorf-Bezug und Wieder-Düsseldorfer mit Wersten-Tradition. Die Vermarktungsdauer ist bei sauber sanierten ETW in fußläufiger U-Bahn-Anbindung 2026 kurz; Wohnungen in den 1960er-/1970er-Wohnhochhäusern an Hauptverkehrsachsen brauchen länger.
Was wir 2026 beobachten: Der Mehrfamilien-Investmentmarkt in Wersten ist für Bestandshalter mit moderatem Cashflow-Anspruch und Süd-Düsseldorf-Bezug eine attraktive Lage. Bruttomietrenditen bewegen sich im mittleren bis oberen 4-Prozent-Bereich, leicht über stadtweiten Durchschnittsniveau wegen des gemäßigt-mittleren Kaufpreis-Niveaus — getragen von der stabilen U-Bahn-getragenen klassisch-bürgerlichen Pendler-Mietnachfrage und dem prägenden Geschosswohnungs-Bestand. Konkurrenz-Lagen für die Werstener Käuferschicht sind primär Holthausen (für die Käufer mit Anspruch auf Benrath-/Werstener Übergangslagen bei vergleichbarem Preisniveau), Bilk (für die Familien mit U-Bahn-Pendler-Anspruch und urbaner Anbindung) und Hamm (für die Käufer mit Auen-Anspruch und naturraumaffiner Identität). Was Wersten trägt, ist die klassisch-bürgerliche Familien-Identität mit Werstener-Markt-Ortskern — und die solide Wertstabilität der gründerzeitlichen Substanz im historischen Ortskern.
Häufige Fragen
Wersten im Detail
Die aktuellen Medianwerte für Wersten finden Sie in den Preis-Cards oben. Die Werte basieren auf amtlichen BORIS-NRW-Daten (Stichtag 01.01.2026) und werden aus 11 IRW-Zonen aggregiert.
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) beziffert den Grundstückspreis pro m² für unbebautes Land. Der Immobilienrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) beziffert den Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche für bebaute Immobilien. Beide werden vom Gutachterausschuss NRW ermittelt.
Der Gutachterausschuss NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte einmal jährlich zum Stichtag 01.01. Die Daten auf dieser Seite werden zeitnah nach Veröffentlichung aktualisiert.
Nein — die dargestellten Immobilienrichtwerte sind Bestands-Medianpreise aus tatsächlichen Kauffällen. Neubaupreise liegen in der Regel über den hier gezeigten Werten, da Ausstattung, Energiestandard und Bauqualität höher sind.
Die Preisunterschiede ergeben sich aus der Mikrolage (Rhein-Nähe, Straßenlärm, Grünflächen), dem Baujahr, der Ausstattung und dem Gebäudetyp. Der Gutachterausschuss fasst ähnliche Lagen zu IRW-Zonen zusammen.
Der Medianpreis ist ein statistischer Orientierungswert mit einer typischen Streuung von ±10–20 %. Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler.
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Die BRW-Spanne in Wersten zeigt die Mikrolage-Spreizung — welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klären wir individuell. Plus Bauplanungsrecht, GFZ/GRZ und Bebauungshistorie auf einer Karte.
Bodenrichtwert-Spanne (Wohnbau)
720 – 2.050
€/m² Grund
9 Zonen · Median 950 €/m²
BORIS-NRW · Stand 01.01.2026
Zum Grundstücks-Radar →Quelle & Hinweis. Die dargestellten Immobilienrichtwerte (IMRW) sind statistische Lagewerte nach § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. §§ 12 ff. ImmoWertV 2022. Sie stellen keine Verkehrswertermittlung im Einzelfall dar und ersetzen kein Wertgutachten.
Konrad Michali · Immobilienmakler · § 34c GewO · Tätig in Düsseldorf seit 2020