Immobilienpreise Himmelgeist
für Eigentumswohnungen
Amtliche Immobilienrichtwerte·Stichtag 01.01.2026·2 Mikrolagen
Was ist meine Immobilie wert? →Teilmarkt-Preise · Stichtag 01.01.2026
Was kostet der Quadratmeter in Himmelgeist?
Durchschnittswerte, Spannen und Entwicklung – segmentiert nach Teilmarkt.
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 4.200–4.200 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 6.500–6.500 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Teilmarkt-Details
Marktsegmente in Himmelgeist
Bei den Eigentumswohnungen ist Himmelgeist 2026 ein sehr schmales Segment ohne ausgeprägten Marktbereich. Der Bestand beschränkt sich auf:
- Einige wenige kleinere Wohnanlagen aus den 1980er- bis 2000er-Jahren in den ortskern-nahen Lagen — moderates gehobenes Niveau, getragen von Eigennutzern mit Himmelgeist-Bezug.
- Vereinzelte Eigentumswohnungs-Lückenschlüsse aus den 2000er- bis 2010er-Jahren — eigene Preisdynamik mit moderatem Premium-Anspruch.
Käufer 2026: vereinzelt klassisch-bürgerliche Eigennutzer mit Himmelgeist-Bezug und Wunsch nach gemäßigtem Eigentumswohnungs-Wohnen ohne EFH-Verantwortung, gelegentlich Eltern-Investoren mit naturraumaffiner Mietnachfrage.
Die Vermarktungsdauer ist 2026 bei sauber sanierten Wohnungen kurz; Marktbreite ist sehr gering — Käufer mit ETW-Wunsch weichen in der Regel nach Wersten oder Holthausen aus.
Nachbar-Stadtteile
Wie vergleicht sich Himmelgeist?
| Stadtteil | ETW €/m² | Abweichung |
|---|---|---|
| Himmelgeist · hier | 4.200 | – |
| Itter | 4.000 | -4,8 % |
| Wersten | 3.200 | -23,8 % |
| Holthausen | 3.400 | -19,0 % |
| Urdenbach | 4.000 | -4,8 % |
| Benrath | 4.050 | -3,6 % |
Zielgruppen
Wer kauft was in Himmelgeist?
| Käufer-Typ | Sucht typischerweise | Segment |
|---|---|---|
| Käufer mit Pferdezucht-/Reiterhof-Bezug und gehobener Kaufkraft | Bauernhof- oder Reiterhof-Substanz mit großzügigen Grundstücken in Auen-Lage | EFH/Hof |
| Klassisch-bürgerliche Familie mit Anspruch an dörflich-ländliche Wohn-Identität | EFH 160–240 m² auf 600–1.500 m² Grundstück in den Auen-nahen Wohnstraßen | EFH |
| Generationen-Käufer aus Erben-Übergabe | EFH 160–240 m² aus 1960er-/1970er-Bestand mit Sanierungsbedarf | EFH |
Für diesen Stadtteil liegen keine Daten vor für: Reihen- / Doppelhaus, Mehrfamilienhaus — BORIS weist diese Teilmärkte hier nicht aus.
Makler-Perspektive
Warum Himmelgeist 2026 einer der naturraumstärksten Düsseldorfer Stadtteile mit Düssel-Auen-Charakter und gehobenem EFH-Segment für naturraum-affine Käufer im südlichen Düsseldorf ist
Himmelgeist ist einer der dörflichsten Düsseldorfer Stadtteile mit der naturraumstärksten Identität — wer hier kauft, kauft eine durchgängig auen- und düsselnahe Wohnstruktur mit dominantem EFH-Bestand auf großzügigen Grundstücken, Pferdezucht- und Reiterhof-Substanz aus dem 19. Jahrhundert, einer der kleinsten Wohnbevölkerungen aller Düsseldorfer Stadtteile und einem Naturraum, der in den letzten Jahrzehnten seine Auen-Identität bewahrt hat. Die Düssel-Auen, der Rhein-Auen-Bezug und die ländlich-dörflichen Wohnstraßen tragen die Identität sichtbar.
Aus Makler-Sicht ist Himmelgeist 2026 einer der naturraumstärksten Stadtteile Düsseldorfs. EFH-Quadratmeter-Preise in den Auen-Lagen liegen auf gehobenem Niveau, getragen vom Naturraum-Anspruch der Käuferschicht, der dörflich-ländlichen Wohn-Identität und dem Pferdezucht-/Reiterhof-Bezug der Auen-Bestände. Die Käuferschicht ist klar definiert — Käufer mit Pferdezucht-/Reiterhof-Bezug und gehobener Kaufkraft, klassisch-bürgerliche Familien mit Anspruch an dörflich-ländliche Wohn-Identität und Wieder-Düsseldorfer mit Himmelgeist-Tradition. Die Vermarktungsdauer ist bei sauberen EFH-Beständen mit Düssel-Auen-Bezug 2026 kurz; Häuser ohne Auen-Bezug brauchen länger.
Was wir 2026 beobachten: Himmelgeist spielt eine sehr klar abgegrenzte Rolle im südlichen Düsseldorfer Markt — als reine Naturraum- und Auen-Wohnlage für Käufer mit Pferdezucht-Bezug, klassisch-bürgerlicher Wohn-Identität und gehobenem Budget. Konkurrenz-Lagen für die Himmelgeister Käuferschicht sind primär Itter (für die Käufer mit naturraumaffiner Identität bei moderater Auen-Nähe), Urdenbach (für die Familien mit Düssel-Auen-Bezug bei gemäßigterem Preisniveau) und Wersten (für die Käufer mit ortsnahem Anspruch und besserer ÖPNV-Anbindung). Was Himmelgeist trägt, ist die Auen-Identität ohne Großwohnsiedlungs-Anteil — und die solide Wertstabilität der EFH-Bestände in einer der naturraumstärksten Lagen Düsseldorfs.
Häufige Fragen
Himmelgeist im Detail
Die aktuellen Medianwerte für Himmelgeist finden Sie in den Preis-Cards oben. Die Werte basieren auf amtlichen BORIS-NRW-Daten (Stichtag 01.01.2026) und werden aus 2 IRW-Zonen aggregiert.
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) beziffert den Grundstückspreis pro m² für unbebautes Land. Der Immobilienrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) beziffert den Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche für bebaute Immobilien. Beide werden vom Gutachterausschuss NRW ermittelt.
Der Gutachterausschuss NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte einmal jährlich zum Stichtag 01.01. Die Daten auf dieser Seite werden zeitnah nach Veröffentlichung aktualisiert.
Nein — die dargestellten Immobilienrichtwerte sind Bestands-Medianpreise aus tatsächlichen Kauffällen. Neubaupreise liegen in der Regel über den hier gezeigten Werten, da Ausstattung, Energiestandard und Bauqualität höher sind.
Die Preisunterschiede ergeben sich aus der Mikrolage (Rhein-Nähe, Straßenlärm, Grünflächen), dem Baujahr, der Ausstattung und dem Gebäudetyp. Der Gutachterausschuss fasst ähnliche Lagen zu IRW-Zonen zusammen.
Der Medianpreis ist ein statistischer Orientierungswert mit einer typischen Streuung von ±10–20 %. Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler.
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Bodenrichtwert Himmelgeist
Die BRW-Spanne in Himmelgeist zeigt die Mikrolage-Spreizung — welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klären wir individuell. Plus Bauplanungsrecht, GFZ/GRZ und Bebauungshistorie auf einer Karte.
Bodenrichtwert-Spanne (Wohnbau)
490 – 1.100
€/m² Grund
3 Zonen · Median 1.100 €/m²
BORIS-NRW · Stand 01.01.2026
Zum Grundstücks-Radar →Quelle & Hinweis. Die dargestellten Immobilienrichtwerte (IMRW) sind statistische Lagewerte nach § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. §§ 12 ff. ImmoWertV 2022. Sie stellen keine Verkehrswertermittlung im Einzelfall dar und ersetzen kein Wertgutachten.
Konrad Michali · Immobilienmakler · § 34c GewO · Tätig in Düsseldorf seit 2020