Immobilienpreise Eller
für Eigentumswohnungen
Amtliche Immobilienrichtwerte·Stichtag 01.01.2026·14 Mikrolagen
Was ist meine Immobilie wert? →Teilmarkt-Preise · Stichtag 01.01.2026
Was kostet der Quadratmeter in Eller?
Durchschnittswerte, Spannen und Entwicklung – segmentiert nach Teilmarkt.
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 4.200–4.200 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 2 Zonen, Spanne 3.500–4.000 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — 1 Zone, Spanne 2.150–2.150 €/m²
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Teilmarkt-Details
Marktsegmente in Eller
Bei den Eigentumswohnungen teilt sich Eller 2026 in vier klar erkennbare Lage-Welten:
- Geschosswohnungs- und Wohnhochhaus-Bestände aus den 1960er- und 1970er-Jahren in den zentralen Wohngebieten — das zahlenmäßig größte Segment, mit gemäßigtem bis mittlerem Preisniveau und stabiler S-Bahn-Pendler-Mietnachfrage.
- Gründerzeitliche Altbau-Wohnungen aus den Jahren 1900 bis 1925 in den ortskern-nahen Lagen rund um den S-Bahnhof Eller-Mitte — moderat gehobenes Niveau, getragen von Eigennutzern mit Altbau-Affinität.
- Wiederaufbau-Geschosswohnungen aus den 1950er-Jahren entlang der Hauptverkehrsachsen — gemäßigteres Preisniveau, oft mit Verkehrslage-Exposition.
- Vereinzelte Eigentumswohnungs-Lückenschlüsse aus den 1990er- bis 2010er-Jahren in den Randlagen — eigene Preisdynamik mit moderatem Premium-Anspruch.
Käufer 2026: junge Doppelverdiener-Paare mit gemäßigtem bis mittlerem Budget und S-Bahn-Pendler-Bedarf, Eltern-Investoren mit Vermietungs-Strategie, klassisch-bürgerliche Eigennutzer mit Eller-Bezug.
Die Vermarktungsdauer ist 2026 bei sauber sanierten Eigentumswohnungen in fußläufiger Bahnhofsnähe kurz; Wohnungen in den 1960er-/1970er-Wohnhochhäusern an Hauptverkehrsachsen brauchen länger.
Nachbar-Stadtteile
Wie vergleicht sich Eller?
| Stadtteil | ETW €/m² | Abweichung |
|---|---|---|
| Eller · hier | 3.600 | – |
| Vennhausen | 3.500 | -2,8 % |
| Lierenfeld | 3.550 | -1,4 % |
| Unterbach | 3.100 | -13,9 % |
| Hassels | 3.100 | -13,9 % |
| Wersten | 3.200 | -11,1 % |
Zielgruppen
Wer kauft was in Eller?
| Käufer-Typ | Sucht typischerweise | Segment |
|---|---|---|
| Junges Doppelverdiener-Paar mit S-Bahn-Pendler-Bedarf | Sanierte ETW 70–110 m² in fußläufiger Bahnhofsnähe Eller-Mitte/Eller-Süd | ETW |
| Gehobene Familie mit Anspruch auf Schlosspark-Lage | EFH 150–200 m² auf 500–700 m² Grundstück in den Wohnstraßen am Eller-Schlosspark | EFH |
| Klassisch-bürgerliche Familie mit Süd-Ost-Düsseldorf-Bezug | EFH 130–180 m² oder RDH 110–150 m² in den Familien-Siedlungen Eller-Süd | EFH/RDH |
| Bestandshalter mit moderatem Cashflow-Anspruch | MFH 8–18 Einheiten in Bahnhofs-Umfeld mit Renditen mittlerer bis oberer 4-Prozent-Bereich | MFH |
Makler-Perspektive
Warum Eller 2026 ein klassisch-bürgerlicher Familien-Stadtteil mit S-Bahn-Anschluss, prägendem Eller-Schloss-/Schlosspark-Anker und gemäßigt-mittlerem bis moderat gehobenem Preisniveau im südöstlichen Düsseldorf ist
Eller ist einer der mittelgroßen rechtsrheinischen Düsseldorfer Stadtteile mit klassisch-bürgerlicher Familien-Identität und prägendem Eller-Schloss-/Schlosspark-Anker — wer hier kauft, kauft eine differenzierte Wohnstruktur aus drei klar unterscheidbaren Sub-Lagen: gehobene Wohnstraßen am Schlosspark, klassisch-bürgerliche Eller-Mitte-Lagen rund um den S-Bahnhof Eller-Mitte und Familien-EFH-Siedlungen in Eller-Süd. Die S-Bahn-Achse, der Eller-Schlosspark, die Wohnhochhäuser und die Familien-Siedlungen tragen die Identität sichtbar.
Aus Makler-Sicht ist Eller 2026 ein klassisch-bürgerlicher Familien-Stadtteil mit S-Bahn-Anschluss in Düsseldorf. Quadratmeter-Preise liegen auf gemäßigt-mittlerem bis moderat gehobenem Niveau, getragen vom prägenden Wiederaufbau- und Geschosswohnungs-Charakter, der S-Bahn-Pendler-Anbindung, dem Eller-Schloss-/Schlosspark-Anker und der klassisch-bürgerlichen Familien-Käuferschicht. Die Käuferschicht ist klar definiert — junge Doppelverdiener-Paare mit gemäßigtem bis mittlerem Budget und S-Bahn-Pendler-Bedarf, gehobene Familien mit Anspruch auf Schlosspark-Lage, klassisch-bürgerliche Familien mit Süd-Ost-Düsseldorf-Bezug und Wieder-Düsseldorfer mit Eller-Tradition. Die Vermarktungsdauer ist bei sauber sanierten ETW in fußläufiger Bahnhofsnähe und EFH am Schlosspark 2026 kurz; Wohnungen in den 1960er-/1970er-Wohnhochhäusern an Hauptverkehrsachsen brauchen länger.
Was wir 2026 beobachten: Der Mehrfamilien-Investmentmarkt in Eller ist für Bestandshalter mit moderatem Cashflow-Anspruch und Süd-Ost-Düsseldorf-Bezug eine attraktive Lage. Bruttomietrenditen bewegen sich im mittleren bis oberen 4-Prozent-Bereich, leicht über stadtweiten Durchschnittsniveau wegen des gemäßigt-mittleren Kaufpreis-Niveaus — getragen von der stabilen S-Bahn-getragenen klassisch-bürgerlichen Pendler-Mietnachfrage und dem prägenden Geschosswohnungs-Bestand. Konkurrenz-Lagen für die Ellerer Käuferschicht sind primär Lierenfeld (für die Käufer mit gemäßigterem Budget bei stärkerer Gewerbe-Exposition), Vennhausen (für die Familien mit klassisch-bürgerlicher S-Bahn-Identität bei vergleichbarem Preisniveau) und Hassels (für die Käufer mit Anspruch auf Familien-Siedlungs-Identität in den südlichen Lagen). Was Eller trägt, ist die klassisch-bürgerliche Familien-Identität mit Eller-Schloss-/Schlosspark-Anker — und die solide Wertstabilität der gründerzeitlichen Substanz im historischen Ortskern.
Häufige Fragen
Eller im Detail
Die aktuellen Medianwerte für Eller finden Sie in den Preis-Cards oben. Die Werte basieren auf amtlichen BORIS-NRW-Daten (Stichtag 01.01.2026) und werden aus 14 IRW-Zonen aggregiert.
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) beziffert den Grundstückspreis pro m² für unbebautes Land. Der Immobilienrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) beziffert den Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche für bebaute Immobilien. Beide werden vom Gutachterausschuss NRW ermittelt.
Der Gutachterausschuss NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte einmal jährlich zum Stichtag 01.01. Die Daten auf dieser Seite werden zeitnah nach Veröffentlichung aktualisiert.
Nein — die dargestellten Immobilienrichtwerte sind Bestands-Medianpreise aus tatsächlichen Kauffällen. Neubaupreise liegen in der Regel über den hier gezeigten Werten, da Ausstattung, Energiestandard und Bauqualität höher sind.
Die Preisunterschiede ergeben sich aus der Mikrolage (Rhein-Nähe, Straßenlärm, Grünflächen), dem Baujahr, der Ausstattung und dem Gebäudetyp. Der Gutachterausschuss fasst ähnliche Lagen zu IRW-Zonen zusammen.
Der Medianpreis ist ein statistischer Orientierungswert mit einer typischen Streuung von ±10–20 %. Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler.
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Bodenrichtwert-Spanne (Wohnbau)
730 – 1.050
€/m² Grund
12 Zonen · Median 825 €/m²
BORIS-NRW · Stand 01.01.2026
Zum Grundstücks-Radar →Quelle & Hinweis. Die dargestellten Immobilienrichtwerte (IMRW) sind statistische Lagewerte nach § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. §§ 12 ff. ImmoWertV 2022. Sie stellen keine Verkehrswertermittlung im Einzelfall dar und ersetzen kein Wertgutachten.
Konrad Michali · Immobilienmakler · § 34c GewO · Tätig in Düsseldorf seit 2020