Mietrendite

Kurzdefinition: Die Mietrendite (Bruttomietrendite) ist das Verhältnis der jährlichen Mieteinnahmen zum Kaufpreis einer Immobilie, ausgedrückt in Prozent. Sie zeigt die Rendite ohne Kosten.

Was bedeutet Mietrendite bei Immobilien?

Die Mietrendite ist die wichtigste erste Kennzahl für Immobilienkäufer, die als Kapitalanlage investieren. Sie beantwortet die Frage: "Wie viel Prozent Ertrag bringt mir diese Immobilie pro Jahr, bezogen auf meine Investition?"

Die Formel ist einfach:

Bruttomietrendite = (Jahresmiete / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Eine Wohnung kostet 500.000 Euro und bringt 2.000 Euro Miete/Monat = 24.000 Euro/Jahr. Mietrendite = (24.000 / 500.000) × 100 = 4,8 %

Das bedeutet: Ohne Kosten zu berücksichtigen, bringt die Immobilie 4,8 % Ertrag pro Jahr.

Unterschied Brutto- zu Nettomietrendite: Die Bruttomietrendite ist eine schnelle Kennzahl, berücksichtigt aber keine Kosten (Leerstand, Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung). Die Nettomietrendite zieht diese Kosten ab und zeigt die echte Rendite. Im Beispiel könnte die Nettomietrendite bei nur 2–3 % liegen, nachdem Kosten abgezogen wurden.

In Düsseldorf sind typische Bruttomietrenditen für Wohnungen:

Gute innerstädtische Lagen (Altstadt, Carlstadt): 3–5 %
Durchschnittliche Lagen: 4–6 %
Schwächer Lagen: 5–7 %

Warum ist Mietrendite wichtig?

Die Mietrendite hilft Ihnen, Investitionen zu vergleichen. Eine Immobilie mit 6 % Bruttomietrendite ist attraktiver als eine mit 4 %. Sie zeigt auch, ob der Kaufpreis im Markt angemessen ist.

Allerdings ist die Bruttomietrendite nicht ausreichend allein: Sie müssen auch Wertstabilität und Wertsteigerung berücksichtigen. Eine Immobilie mit niedriger Mietrendite (3 %), aber hoher Wertsteigerung (5 % pro Jahr) kann besser sein als eine mit 6 % Rendite, aber keinem Wertwachstum.

Mietrendite in der Praxis

Szenario Düsseldorf: Sie betrachten zwei Mehrfamilienahäuser:

Objekt A: Kaufpreis 800.000 Euro, Jahresmiete 48.000 Euro

Bruttomietrendite: 6 %

Objekt B: Kaufpreis 600.000 Euro, Jahresmiete 36.000 Euro

Bruttomietrendite: 6 %

Beide haben gleiche Rendite, aber Objekt B ist günstiger. Sie sparen 200.000 Euro und bekommen die gleiche Rendite. Allerdings: Objekt A liegt in besserer Lage und wird wahrscheinlich schneller an Wert gewinnen.

Praktische Berechnung: Ein Einfamilienhaus in Bilk kostet 500.000 Euro, bringt 2.500 Euro Miete/Monat. Jahresmiete: 30.000 Euro Bruttomietrendite: (30.000 / 500.000) × 100 = 6 %

Mit Kosten:

Nebenkosten: 3.000 Euro/Jahr
Instandhaltung (1 % der Kaufsumme): 5.000 Euro/Jahr
Verwaltung, Makler, Versicherung: 2.000 Euro/Jahr
Gesamt Kosten: 10.000 Euro/Jahr
Nettomietrendite: (20.000 / 500.000) × 100 = 4 %

Häufige Fragen zur Mietrendite

Ist 5 % Bruttomietrendite gut?

Ja, in Düsseldorf ist 5–6 % eine respektable Bruttomietrendite. Alles über 7 % sollte man skeptisch betrachten – vielleicht ist der Kaufpreis zu niedrig, weil das Objekt Probleme hat.

Wird die Rendite berücksichtigt beim Käufer-Kredit?

Nein direkt, aber indirekt: Eine hohe Mietrendite zeigt, dass die Kreditraten leicht bedient werden können.

Kann sich die Mietrendite ändern?

Ja. Wenn Mieten steigen, steigt die Rendite. Wenn Sie den Kaufpreis erhöhen (höhere Kreditlast), sinkt die Rendite.

Sollte ich nur nach Mietrendite kaufen?

Nein. Lage, Wertstabilität und Vermietungsrisiko sind genauso wichtig. Eine hohe Rendite nützt nichts, wenn die Immobilie schwer zu vermieten ist.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.