01Welche Regel überhaupt gilt
Eine einzige gesetzliche „Wohnfläche" gibt es nicht – es gibt Berechnungsmethoden. Für Wohnraummietverhältnisse ist nach der Rechtsprechung des BGH im Zweifel die Wohnflächenverordnung (WoFlV) maßgeblich, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Beim geförderten Wohnraum ist sie ohnehin verbindlich. Daneben existiert die DIN 277 (Grundflächen im Hochbau), die großzügiger rechnet, weil sie etwa Keller- und Terrassenflächen voll erfasst – sie taucht gern in Verkaufsexposés auf und erklärt, warum dieselbe Wohnung dort „größer" ist.
Wer Flächenangaben vergleicht – ob als Mieter, Käufer oder Verkäufer – muss deshalb zuerst fragen: Nach welcher Methode wurde gerechnet?
02Die Anrechnungsregeln der WoFlV
Die WoFlV zählt die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören – aber nicht jede Fläche voll:
| Fläche | Anrechnung |
|---|---|
| Raumhöhe ab 2 m | 100 % |
| Raumhöhe 1–2 m (Dachschrägen) | 50 % |
| Raumhöhe unter 1 m | 0 % |
| Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten | i. d. R. 25 %, höchstens 50 % |
| Unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder | 50 % |
| Keller, Dachboden (nicht ausgebaut), Garage, Waschküche | 0 % (Zubehörräume) |
Abzuziehen sind u. a. Schornsteine und Pfeiler über 0,1 m², Türnischen sowie Flächen unter Treppen mit weniger als 2 m lichter Höhe. Genau diese Staffelung bildet unsere Vorlage ab – Raum für Raum, mit Anrechnungsfaktor und Zwischensummen.
03Die 10-Prozent-Grenze der Rechtsprechung
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt nach ständiger BGH-Rechtsprechung ein Mangel der Mietsache vor: Der Mieter kann die Miete anteilig mindern – und zwar um den Prozentsatz der gesamten Abweichung, nicht nur des über 10 Prozent liegenden Teils. Zu viel gezahlte Miete kann für die Vergangenheit zurückgefordert werden (Verjährung: drei Jahre).
Für Mieterhöhungen gilt seit der BGH-Entscheidung von 2015: Maßgeblich ist immer die tatsächliche Wohnfläche – auf die 10-Prozent-Toleranz kann sich hier keine Seite mehr berufen. Auch bei der Nebenkostenabrechnung nach Flächenschlüssel zählt die tatsächliche Fläche. Wer als Vermieter mit belastbaren Zahlen arbeitet, vermeidet also Rückforderungen an gleich drei Stellen.
04Richtig messen: die Praxis
- Lichte Maße in Fußbodenhöhe messen – von Wand zu Wand, ohne Fußleisten; Laser-Entfernungsmesser machen das präzise und schnell.
- Raumhöhen dokumentieren: Bei Dachschrägen die Grenzlinien bei 1 m und 2 m Höhe ermitteln und die Teilflächen getrennt erfassen – hier entstehen die meisten Fehler.
- Jeden Raum einzeln protokollieren mit Skizze, Maßen und Anrechnungsfaktor – so bleibt die Rechnung nachvollziehbar und im Streitfall belastbar.
- Grundrisse nicht blind übernehmen: Baupläne zeigen Rohbaumaße und alte Grundrisse überlebte Umbauten nicht. Nachmessen schlägt Nachschlagen.
Für Verkauf oder gerichtsfeste Klärung kann ein Aufmaß durch Sachverständige oder Vermessungsbüros sinnvoll sein – unsere Vorlage dokumentiert das Eigenaufmaß und hält fest, nach welcher Methode gerechnet wurde.
05Wo die Fläche überall wirkt
Die Wohnfläche ist eine der folgenreichsten Zahlen der Immobilie: Sie bestimmt die Vergleichsmiete (€/m² im Mietspiegel), den Umlageschlüssel der Betriebskosten (§ 556a BGB), die Plausibilität des Kaufpreises (€/m² ist die zentrale Vergleichsgröße), die Wohngebäude- und Hausratversicherung und seit der Grundsteuerreform auch die Grundsteuer. Eine saubere, dokumentierte Berechnung zahlt sich deshalb mehrfach aus – bei Vermietung wie Verkauf.
Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die verbindliche Klärung individueller Fragen wenden Sie sich bitte an eine:n Rechtsanwält:in oder – bei Mietfragen – an einen örtlichen Mieter- oder Eigentümerverein.