Die Mieterhöhung – begründet statt behauptet.

01Das Prinzip: Zustimmung statt Anordnung

Bei laufenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete nicht einseitig anheben. § 558 BGB gibt ihm stattdessen einen Anspruch darauf, dass der Mieter einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmt – die Erhöhung kommt also erst durch Zustimmung (oder ein zustimmungsersetzendes Urteil) zustande. Das unterscheidet die Vergleichsmieten-Erhöhung von der Modernisierungserhöhung (§ 559 BGB) und von Index- oder Staffelmiete, bei denen andere Regeln gelten.

Ortsüblich ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum – nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – in den letzten Jahren üblicherweise vereinbart wurde. Maßstab ist also der Markt vergleichbarer Wohnungen, nicht der Wunschpreis.

02Die drei zeitlichen Hürden

• Sperrfrist: Das Erhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung erklärt werden (§ 558 Abs. 1 BGB). Zusammen mit der Überlegungsfrist des Mieters bleibt die Miete damit mindestens 15 Monate unverändert.
• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen – in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung bestimmt sind, um höchstens 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB). Das gilt auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher läge.
• Zustimmungsfrist: Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang Zeit, zu prüfen und zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens.

03Die vier Begründungsmittel des § 558a BGB

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden – ohne taugliche Begründung ist es formell unwirksam und setzt keine Fristen in Gang. Zur Begründung lässt das Gesetz insbesondere vier Mittel zu:

• Mietspiegel – der Praxisstandard, wo einer existiert. Bei einem qualifizierten Mietspiegel (§ 558d BGB) muss der Vermieter dessen Werte sogar mitteilen, wenn er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützt.
• Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB),
• Sachverständigengutachten – aufwendig, aber belastbar, wenn kein Mietspiegel vorliegt,
• drei Vergleichswohnungen – Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit höherer Miete, so konkret, dass der Mieter sie identifizieren kann.

Unsere Vorlage bildet alle vier Begründungswege ab und führt durch die Pflichtangaben – von der aktuellen und verlangten Miete über die Kappungsgrenzen-Prüfung bis zur Zustimmungserklärung des Mieters.

04Wenn der Mieter nicht reagiert

Bleibt die Zustimmung aus, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB). Versäumt er diese Klagefrist, muss er das Verfahren mit einem neuen Erhöhungsverlangen von vorn beginnen. Viele Verfahren scheitern allerdings nicht am Ob, sondern an formalen Fehlern des Verlangens – ein Grund, die Form ernster zu nehmen als die Taktik.

Für Mieter wichtig: Nach Zugang eines Erhöhungsverlangens besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB) – Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, wirksam zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Erhöhung tritt dann nicht ein.

05Häufige Fehler in der Praxis

• Sperrfrist übersehen: Erhöhung wird vor Ablauf des Jahres seit der letzten Anpassung erklärt – unwirksam.
• Kappungsgrenze falsch berechnet: Bezugspunkt ist die Miete vor drei Jahren, nicht die aktuelle; Modernisierungserhöhungen zählen dabei nicht mit.
• Begründung fehlt oder passt nicht: Pauschale Verweise („die Mieten sind gestiegen") genügen nicht; Vergleichswohnungen müssen identifizierbar sein.
• Falsche Adressaten: Bei mehreren Mietern muss das Verlangen allen gegenüber erklärt werden.
• Mischung der Instrumente: Vergleichsmieten-Erhöhung und Modernisierungserhöhung folgen unterschiedlichen Regeln und sollten nicht in einem unklaren Schreiben vermengt werden.