Sachwertverfahren

Kurzdefinition: Das Sachwertverfahren (auch Kostenwertverfahren) bewertet eine Immobilie durch Addition von Bodenwert und aktuellen Wiederherstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterungsabschlag.

Was bedeutet Sachwertverfahren bei Immobilien?

Das Sachwertverfahren ist eines von drei standardisierten Verfahren zur Immobilienbewertung in Deutschland. Es antwortet auf die Frage: Was würde es kosten, diese Immobilie neu zu bauen, plus Grundstückswert?

Die Formel ist:

Sachwert = Bodenwert + (Gebäudewert – Abschreibungen)

oder ausführlicher:

Sachwert = Bodenrichtwert × Fläche + Herstellungskosten pro m² × m² Gebäude × (1 – Alterungsabschlag)

Beispiel: Ein Haus in Düsseldorf-Unterrath:

Grundstück: 600 m², Bodenrichtwert 400 €/m² = 240.000 Euro
Gebäude: 150 m² Geschossfläche, Herstellungskosten 2.500 €/m² = 375.000 Euro
Haus ist 30 Jahre alt, Alterungsabschlag 20%: 375.000 × 0,8 = 300.000 Euro
Sachwert = 240.000 + 300.000 = 540.000 Euro

Das Sachwertverfahren wird bevorzugt bei:

Eigentumsimmobilien (Häuser, Villen)
Weniger nachgefragten Liegenschaften
Spezialimmobilien (Kirchen, Schulen, Industriebauten)
Neubaubestand oder modernisierte Häuser

Das Vergleichswertverfahren ist bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern üblicher.

Warum ist das Sachwertverfahren wichtig?

Das Sachwertverfahren bietet eine objektive, kosten-basierte Bewertung. Es ist weniger von Marktstimmung abhängig als das Vergleichswertverfahren. Für Banken, Versicherungen und Gerichte ist es deshalb oft verlässlicher.

Ein zweiter Grund: Das Sachwertverfahren berücksichtigt Modernisierungsinvestitionen exakt. Ein 60 Jahre altes Haus mit neuer Heizung, neuen Fenstern und Dammung wird durch moderne Herstellungskosten gerechnet – realistischer als ein Vergleichswert mit unsanierten Häusern.

Das Finanzamt und Behörden akzeptieren Sachwerverfahren für Steuerbewertung, Grundsteuer und Erbschaftsteuer. Deshalb wird es in offiziellen Gutachten häufig verwendet.

Sachwertverfahren in der Praxis

Beispiel Düsseldorf: Ein Einfamilienhaus in Carlstadt soll bewertet werden.

Schritt 1: Bodenwert

Grundstück: 400 m²
Bodenrichtwert Carlstadt: 900 €/m²
Bodenwert: 400 × 900 = 360.000 Euro

Schritt 2: Gebäudewert (Herstellungskosten)

Wohnfläche: 200 m²
Herstellungskosten für modernes Wohnhaus: 2.800 €/m² (inkl. Standard-Ausstattung)
Rohherstellungskosten: 200 × 2.800 = 560.000 Euro

Schritt 3: Nebenkosten & Gewinn (ca. 20%)

560.000 × 1,20 = 672.000 Euro

Schritt 4: Alterungsabschlag

Haus ist 40 Jahre alt
Restlebensdauer: 80 Jahre (typisch für Wohngebäude)
Alterungsabschlag: 40 ÷ 80 = 50%
Gebäudewert nach Abschlag: 672.000 × 0,5 = 336.000 Euro

Schritt 5: Sachwert gesamt

Sachwert = Bodenwert + Gebäudewert
Sachwert = 360.000 + 336.000 = 696.000 Euro

Schritt 6: Marktanpassungsfaktor (optional)

In manchen Märkten liegt der Marktpreis über oder unter dem Sachwert
Düsseldorf-Carlstadt ist sehr nachgefragt, Faktor vielleicht 1,1
Marktwert = 696.000 × 1,1 = 765.600 Euro

Das zeigt: Der reine Sachwert liegt bei 696.000 Euro. Der Markt zahlt mehr, weil die Lage Carlstadt sehr begehrt ist.

Häufige Fragen zum Sachwertverfahren

Wann wird das Sachwertverfahren verwendet?

Für Häuser, Spezialimmobilien und wenn wenige Vergleichsobjekte vorhanden sind. Bei Mietwohnungen ist das Ertragswertverfahren üblicher.

Was ist ein realistischer Alterungsabschlag?

Typisch: 1–1,5% pro Jahr. Ein 30 Jahre altes Haus hat ca. 30–45% Alterungsabschlag. Ein 60 Jahre altes Haus ca. 60–90%.

Kann der Sachwert vom Marktpreis abweichen?

Ja, oft erheblich. Eine sehr begehrte Lage (wie Carlstadt in Düsseldorf) kann 30–50% über dem Sachwert liegen. Eine unattraktive Lage kann unter dem Sachwert liegen.

Ist das Sachwertverfahren sicherer als das Vergleichswertverfahren?

Nicht unbedingt. Beide sind standardisiert. Das Sachwertverfahren ist objektiver bei Spezialimmobilien, das Vergleichswertverfahren realistischer bei Normalwohnungen.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.