01Was das Grundbuch ist – und warum es zählt
Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke, geführt vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Sein Inhalt genießt öffentlichen Glauben (§ 892 BGB): Wer im Grundbuch als Eigentümer steht, gilt Erwerbern gegenüber als Eigentümer – Käufer dürfen sich auf die Eintragungen verlassen. Deshalb beginnt jede seriöse Transaktion, jede Finanzierung und jede Nachlassregelung mit einem aktuellen Auszug.
Der Auszug ist die vollständige Abschrift des Grundbuchblatts – als einfacher oder beglaubigter Ausdruck. Banken und Notare erwarten ihn nicht älter als etwa drei Monate.
02Lesen lernen: Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen
| Teil | Inhalt |
|---|---|
| Aufschrift | Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer |
| Bestandsverzeichnis | Das Grundstück selbst: Gemarkung, Flur, Flurstück, Lage, Größe – bei Wohnungseigentum auch Miteigentumsanteil und Sondereigentum |
| Abteilung I | Eigentümer und Erwerbsgrund (Auflassung, Erbfolge, Zuschlag) |
| Abteilung II | Lasten und Beschränkungen: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, Erbbaurecht, Auflassungsvormerkung, Zwangsversteigerungs-/Insolvenzvermerke |
| Abteilung III | Grundpfandrechte: Grundschulden und Hypotheken mit Betrag, Gläubiger und Rang |
Für Käufer ist Abteilung II die wichtigste Lektüre: Ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Erbbaurecht verändert den Wert einer Immobilie fundamental. Abteilung III schreckt dagegen oft unnötig: Eingetragene Grundschulden des Verkäufers werden bei der Abwicklung über den Notar abgelöst und gelöscht – entscheidend ist, dass der Kaufvertrag die Lastenfreistellung regelt.
03Wer einen Auszug bekommt: § 12 GBO
Das Grundbuch ist kein öffentliches Register für jedermann: Einsicht erhält nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO). Unproblematisch berechtigt sind Eigentümer, dinglich Berechtigte (z. B. die eingetragene Bank), Erben mit Nachweis – sowie Notare und Behörden. Auch Mieter können nach der Rechtsprechung ein berechtigtes Interesse haben, etwa um den Vermieter als Eigentümer zu verifizieren.
Kaufinteressenten haben allein aufgrund ihres Interesses noch keinen Anspruch – in der Praxis läuft die Einsicht über den Verkäufer: Er beantragt den Auszug selbst oder bevollmächtigt den Makler zur Beschaffung (dafür gibt es in unseren Musterdokumenten die passende Vollmacht). Beim Notar liegt spätestens zur Vertragsvorbereitung ohnehin ein aktueller Auszug vor.
04Beantragen: Wege, Kosten, Dauer
- Schriftlich oder persönlich beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt – unsere Antragsvorlage enthält alle nötigen Angaben (Grundbuchblatt oder Adresse/Flurstück, Interesse, gewünschte Form),
- Kosten: 10 Euro für den einfachen, 20 Euro für den beglaubigten Ausdruck (GNotKG); die Dauer liegt je nach Amt bei wenigen Tagen bis zwei Wochen,
- Elektronisch: Viele Bundesländer bieten Abrufe über das gemeinsame Grundbuchportal an – der laufende automatisierte Zugang ist allerdings Notaren, Banken und Behörden vorbehalten,
- Über Notar oder Makler: Im Verkaufsprozess der schnellste Weg – mit Vollmacht oder im Zuge der Beurkundung.
Tipp für Eigentümer: Prüfen Sie Ihren eigenen Auszug alle paar Jahre – abbezahlte Grundschulden löschen zu lassen (Löschungsbewilligung der Bank) hält das Blatt sauber und beschleunigt den späteren Verkauf.
Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die verbindliche Klärung individueller Fragen wenden Sie sich bitte an eine:n Rechtsanwält:in oder – bei Mietfragen – an einen örtlichen Mieter- oder Eigentümerverein.