Die geerbte Immobilie – geordnet durch den Nachlass.

01Die erste Frist: sechs Wochen

Mit dem Erbfall geht der Nachlass als Ganzes auf die Erben über – Vermögen wie Schulden. Wer die Erbschaft nicht will, etwa weil die Immobilie überschuldet ist, muss sie innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB), gerechnet ab Kenntnis vom Erbfall und vom Grund der Berufung. Die Ausschlagung erfolgt zur Niederschrift beim Nachlassgericht oder über eine notariell beglaubigte Erklärung – ein formloser Brief genügt nicht.

Wichtig: Wer die Frist verstreichen lässt oder den Nachlass „annimmt" (etwa durch Verkauf von Nachlassgegenständen), erbt endgültig. Bei unklarer Vermögenslage lohnt der frühe Blick in Grundbuch, Kontoauszüge und Verbindlichkeiten – und im Zweifel fachanwaltlicher Rat vor Ablauf der sechs Wochen.

02Erbschein: wann er nötig ist – und wann nicht

Der Erbschein (§ 2353 BGB) weist die Erbenstellung amtlich nach. Er wird beim Nachlassgericht beantragt – dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte (§ 343 FamFG). Zum Antrag gehört eine eidesstattliche Versicherung über die Richtigkeit der Angaben (§ 352 FamFG), die beim Gericht oder über einen Notar abgegeben wird.

Nicht immer ist der Erbschein nötig: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag samt Eröffnungsprotokoll vor, akzeptieren Grundbuchamt und meist auch Banken diese Urkunden als Nachweis (§ 35 GBO). Nur beim privatschriftlichen Testament und bei gesetzlicher Erbfolge führt am Erbschein in der Regel kein Weg vorbei. Unsere Vorlagen decken beide Antragswege ab – testamentarische wie gesetzliche Erbfolge.

03Grundbuch berichtigen: zwei gebührenfreie Jahre

Als Erbe werden Sie kraft Gesetzes Eigentümer – das Grundbuch ist aber zu berichtigen. Der Antrag beim Grundbuchamt ist einfach; als Nachweis dienen Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ein starker Anreiz zur zügigen Erledigung: Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird. Danach fallen die regulären Gebühren nach Immobilienwert an.

Praktisch relevant wird die Berichtigung spätestens beim Verkauf oder der Beleihung – ohne eingetragene Erben keine Auflassung. Wer verkaufen will, sollte die Berichtigung also nicht aufschieben.

04Steuer: Anzeige binnen drei Monaten

Jeder Erwerb von Todes wegen ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis formlos anzuzeigen (§ 30 ErbStG) – unabhängig davon, ob am Ende Steuer anfällt. Ob sie anfällt, entscheiden vor allem die Freibeträge: 500.000 Euro für Ehe- und eingetragene Lebenspartner, 400.000 Euro je Kind, 200.000 Euro je Enkelkind (§ 16 ErbStG).

Für Immobilien gibt es Besonderheiten – vom möglichen Steuererlass beim selbstgenutzten Familienheim (Weiternutzung durch Partner oder Kinder unter Voraussetzungen) bis zur Bewertung nach dem Bewertungsgesetz, gegen die ein niedrigerer Verkehrswert per Gutachten nachgewiesen werden kann. Hier lohnt steuerlicher Rat – dieser Ratgeber ersetzt ihn nicht.

05Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden

Erben mehrere Personen, entsteht eine Erbengemeinschaft: Die Immobilie gehört allen gemeinsam, verfügen können sie nur zusammen. Verwaltungsentscheidungen fallen je nach Bedeutung mit Stimmenmehrheit (ordnungsmäßige Verwaltung) oder einstimmig (wesentliche Veränderungen, Verkauf). Das macht die Erbengemeinschaft zur häufigsten Konfliktquelle im Nachlass – und ungeklärte Fronten führen im schlimmsten Fall zur Teilungsversteigerung, die regelmäßig den schlechtesten Erlös bringt.

Der bessere Weg: früh Transparenz schaffen (Wertermittlung, Unterlagen, Lasten), die Optionen nüchtern vergleichen und die Auseinandersetzung vertraglich regeln – sei es durch Auszahlung einzelner Erben, gemeinsame Vermietung oder den gemeinsamen freihändigen Verkauf.

06Behalten, vermieten oder verkaufen?

Die wirtschaftliche Kernfrage verdient eine nüchterne Rechnung:

• Selbst nutzen – emotional oft naheliegend; einzukalkulieren sind Modernisierungsbedarf, laufende Kosten und ggf. die Auszahlung von Miterben.
• Vermieten – erhält das Vermögen und schafft Einnahmen; verlangt aber Vermieterpflichten von der Nebenkostenabrechnung bis zur Instandhaltung, und bindet Kapital.
• Verkaufen – schafft klare Verhältnisse, besonders in Erbengemeinschaften. Beim Verkauf aus dem Nachlass gilt: Die Spekulationsfrist des Erblassers läuft für die Erben weiter – wurde die Immobilie vom Erblasser vor mehr als zehn Jahren angeschafft oder selbst bewohnt, ist der Verkauf regelmäßig einkommensteuerfrei.

Unsere Checkliste Erbimmobilie führt durch alle Stationen – Fristen, Unterlagen, Entscheidungsoptionen – und lässt sich direkt am Bildschirm ausfüllen.