Baugrundstück

Kurzdefinition

Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das nach den geltenden Baugesetzen bebaubar ist und die erforderlichen Anforderungen für Bau (Größe, Lage, Erschließung) erfüllt.

Was bedeutet Baugrundstück?

Ein Baugrundstück ist nicht einfach ein freies Stück Land – es muss spezifische Anforderungen erfüllen. Nach deutschem Baurecht gilt ein Grundstück als baubar, wenn:

1. Flächennutzungsplan: Das Grundstück muss im Flächennutzungsplan als Baufläche ausgewiesen sein (z. B. Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet)
2. Bebauungsplan: Es muss ein gültiger Bebauungsplan vorhanden sein, der Art und Weise der Bebauung regelt – oder das Grundstück muss nach § 34 BauGB "in den Zusammenhang bebauter Ortsteile" liegen
3. Erschließung: Das Grundstück muss über öffentliche Wege erreichbar sein und sollte Zugang zu Versorgungsnetzen (Wasser, Strom, Gas, Abwasser) haben
4. Größe und Form: Das Grundstück muss groß genug sein für das geplante Bauvorhaben, unter Berücksichtigung von Abstandsflächen
5. Lasten und Rechte: Das Grundstück sollte frei sein von Belastungen, die die Bebauung hindern (z. B. Wegerechte, Grunddienstbarkeiten)

Ein Baugrundstück ist in der Regel teurer pro Quadratmeter als nichtbaubares Land, weil es unmittelbar bebaubar ist.

Warum ist das wichtig für Immobilienbesitzer?

Für potenzielle Bauherren und Investoren ist die Beurteilung eines Baugrundstücks zentral. Ein Grundstück, das nicht bebaubar ist oder bei dem die Bebauung stark reglementiert ist, ist weniger wertvoll. Ein erfahrener Investor überprüft:

• Ist das Grundstück wirklich baubar?
• Welche Gebäudehöhe ist erlaubt?
• Wie viele Wohnungen darf ich bauen?
• Welche Abstände zu den Nachbargrenzen sind erforderlich?
• Sind Versorgungsleitungen vorhanden?
• Sind Altlasten oder Bodenkontaminationen ein Risiko?

Eine gute Due Diligence beim Grundstückskauf spart später Probleme und Kosten.

Baugrundstück in der Praxis

Ein Beispiel: Ein Investor findet ein 2.000 m² großes Grundstück in Düsseldorf. Es liegt in einem Wohngebiet nach Bebauungsplan. Der Bebauungsplan erlaubt Geschossflächen bis GFZ 1,0 (Geschossflächenzahl) und eine Gebäudehöhe bis 15 Meter. Das Grundstück ist voll erschlossen (Wasser, Strom, Gas, Abwasser verfügbar). Dies ist ein hochwertiges Baugrundstück. Der Investor kann mit zuverlässiger Planung rechnen.

Ein anderes Beispiel: Ein Interessent findet ein schönes Grundstück mit Waldcharakter. Allerdings ist es nicht im Bebauungsplan erfasst und liegt außerhalb bebauter Ortsteile. Nach § 34 BauGB ist es wahrscheinlich nicht baubar. Eine Baugenehmigung für ein Haus wäre schwierig bis unmöglich. Dieses Grundstück ist weniger wertvoll als ein reguläres Baugrundstück.

Häufige Fragen zu Baugrundstück

Wie überprüfe ich, ob ein Grundstück bebaubar ist? Sie sollten beim Bauamt (oder der Gemeinde) nachfragen. Sie können einen Auszug aus dem Bebauungsplan und Flächennutzungsplan anfordern. Ein Makler oder Immobiliensachverständiger kann auch Einschätzungen geben.

Was ist ein Bodenrichtwert? Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Marktwert pro Quadratmeter für ein Grundstück in einer bestimmten Lage. Der Bodenrichtwert hilft, den Preis eines Baugrundstücks zu beurteilen. Zu hohe Preise bedeuten ein ungünstiges Geschäft.

Kann ich ein nichtbaubares Grundstück in ein baubares umwandeln? Ja, unter bestimmten Umständen ist dies möglich – durch Änderung des Bebauungsplans oder des Flächennutzungsplans. Dies ist aber ein langwieriger prozess und wird nicht immer genehmigt.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.