01Die Frist: drei Monate, drei Werktage
Für Mieter gilt bei unbefristeten Mietverhältnissen die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB) – unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis besteht. Die verlängerten Fristen von bis zu neun Monaten treffen nur den Vermieter.
Entscheidend ist der Zugang: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat mitzählt. Geht sie am 3. Werktag des Aprils zu, endet das Mietverhältnis zum 30. Juni; geht sie erst am 4. Werktag zu, erst zum 31. Juli. Der Samstag zählt bei dieser Berechnung nach der Rechtsprechung grundsätzlich als Werktag.
Kürzere Fristen zugunsten des Mieters kann der Mietvertrag vorsehen; längere Fristen zu Lasten des Mieters sind unwirksam. Bei Staffelmietverträgen kann ein Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren vereinbart sein – ein Blick in den Vertrag lohnt immer.
02Die Form: Schriftform ohne Ausnahme
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags bedarf der Schriftform (§ 568 Abs. 1 BGB): ein unterschriebenes Schriftstück mit eigenhändiger Unterschrift. E-Mail, WhatsApp, Fax oder eine eingescannte Unterschrift genügen nicht – eine so erklärte Kündigung ist unwirksam, selbst wenn der Vermieter sie zunächst akzeptiert.
Bei mehreren Mietern müssen alle Mieter unterschreiben und die Kündigung muss sich an alle Vermieter richten – der häufigste Formfehler in der Praxis. Eine Begründung ist nicht erforderlich; der Kündigungswille und das Datum, zu dem gekündigt wird, müssen aber eindeutig erkennbar sein.
03Der Zugang: nachweisbar oder wertlos
Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass und wann die Kündigung zugegangen ist. Bewährt haben sich:
- Persönliche Übergabe gegen datierte Empfangsbestätigung – der sicherste Weg,
- Einwurf durch Boten: Eine neutrale Person wirft das Schreiben ein und kann Inhalt, Zeitpunkt und Einwurf bezeugen,
- Einwurf-Einschreiben – dem Übergabe-Einschreiben vorzuziehen, das bei Nichtantreffen nur einen Benachrichtigungszettel hinterlässt.
Unsere Vorlage enthält neben dem Kündigungsschreiben eine Empfangsbestätigung sowie Hinweise zu Übergabetermin, Kaution und Zählerständen – damit aus der Kündigung ein geordneter Auszug wird.
04Sonderkündigungsrechte
In bestimmten Situationen kann der Mieter mit verkürzter Frist kündigen:
- Nach einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung: Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB – die Erhöhung tritt dann nicht ein.
- Bei verweigerter Untermieterlaubnis (§ 540 Abs. 1 BGB): außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, wenn der Vermieter die Erlaubnis ohne wichtigen Grund in der Person des Dritten verweigert.
- Aus wichtigem Grund (§ 543, § 569 BGB), etwa bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch den Zustand der Wohnung – hier ist anwaltlicher Rat dringend zu empfehlen, bevor gekündigt wird.
Ein Todesfall im Mietverhältnis gibt Erben und Haushaltsangehörigen ebenfalls besondere Kündigungs- und Eintrittsrechte (§§ 563 ff. BGB).
05Nach der Kündigung: Übergabe, Kaution, Nebenkosten
Mit dem Mietende ist die Wohnung geräumt und besenrein (bzw. wie vertraglich vereinbart) zurückzugeben – dokumentiert im Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Schlüsselliste. Zur Rückzahlung der Kaution billigt die Rechtsprechung dem Vermieter eine angemessene Prüffrist zu – üblich sind bis zu sechs Monate; für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil zurückbehalten.
Denken Sie außerdem an: Nachsendeauftrag, Ummeldung binnen zwei Wochen (dafür stellt der Vermieter die Wohnungsgeberbestätigung aus), Kündigung bzw. Mitnahme von Strom-, Gas- und Internetverträgen – unsere Umzugscheckliste unter den Musterdokumenten führt durch alle Stationen.
Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die verbindliche Klärung individueller Fragen wenden Sie sich bitte an eine:n Rechtsanwält:in oder – bei Mietfragen – an einen örtlichen Mieter- oder Eigentümerverein.