01Kauf bricht nicht Miete: § 566 BGB
Mit der Eintragung des Käufers ins Grundbuch tritt er kraft Gesetzes in den bestehenden Mietvertrag ein (§ 566 BGB) – mit allen Rechten und Pflichten, zu unveränderten Konditionen. Es braucht keinen neuen Mietvertrag, keine Zustimmung des Mieters, keine „Übernahmevereinbarung". Miethöhe, Kündigungsschutz, Nebenkostenregelungen, mündliche Zusatzabreden: alles gilt fort.
Das bedeutet auch: Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Der neue Eigentümer kann nur unter denselben Voraussetzungen kündigen wie der alte – etwa bei Eigenbedarf, und auch dann erst nach Grundbucheintragung. Bei Wohnungen, die erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurden, gilt zusätzlich die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB: mindestens drei Jahre, in vielen Städten per Verordnung bis zu zehn.
02Die Kaution: § 566a BGB
Für die Kaution ordnet § 566a BGB an: Der Erwerber übernimmt die Pflichten aus der Sicherheitsleistung – der Mieter kann die Kaution bei Mietende also vom neuen Eigentümer zurückverlangen, unabhängig davon, ob dieser sie vom Verkäufer tatsächlich erhalten hat. Bekommt der Mieter sie vom Erwerber nicht, haftet subsidiär sogar der alte Vermieter weiter.
Für die Kaufabwicklung heißt das: Die Übertragung der Kautionskonten gehört in den Kaufvertrag und auf die Übergabeagenda – samt Zinsen und Nachweisen. Für Mieter heißt es: Sie verlieren durch den Wechsel nichts, sollten sich die Übertragung aber bestätigen lassen.
03Zahlungen in der Übergangsphase: § 566c BGB
Zwischen Beurkundung, Übergabe und Grundbucheintragung liegen oft Monate – und genau hier entsteht die häufigste Verwirrung: An wen ist die Miete zu zahlen? Solange der Mieter vom Wechsel nichts weiß, zahlt er mit befreiender Wirkung an den bisherigen Vermieter (§ 566c BGB). Erst wenn ihm der Wechsel angezeigt wird, muss er an den neuen Eigentümer leisten.
Deshalb ist die Eigentümerwechsel-Anzeige im Interesse aller: Der Erwerber will seine Mieten, der Veräußerer will keine fremden Gelder vereinnahmen, der Mieter will nicht doppelt zahlen. Sauber ist die gemeinsame Anzeige durch alten und neuen Eigentümer – so kann der Mieter dem Wechsel vertrauen, ohne den Grundbuchauszug prüfen zu müssen.
04Die Anzeige: Inhalt und Zeitpunkt
Unsere Vorlage strukturiert die Anzeige mit allen praktisch relevanten Punkten:
- Objekt und Mietverhältnis, auf das sich der Wechsel bezieht,
- bisheriger und neuer Eigentümer mit Kontaktdaten und dem Stichtag des Übergangs (wirtschaftlicher Übergang laut Kaufvertrag bzw. Grundbucheintragung),
- neue Zahlungsverbindung ab wann welche Miete wohin fließt,
- neuer Ansprechpartner / Verwaltung für Mängel, Abrechnungen, Anliegen,
- Bestätigung zur Kaution (Übernahme nach § 566a BGB),
- der Hinweis, dass alle Vertragskonditionen unverändert fortgelten.
Der richtige Zeitpunkt ist der wirtschaftliche Übergang (Besitz, Nutzen, Lasten) – also das Datum, ab dem die Miete dem Erwerber zusteht. Die laufende Betriebskostenabrechnung wird zwischen Alt- und Neueigentümer intern abgegrenzt; gegenüber dem Mieter rechnet für den Abrechnungszeitraum ab, wer zum Zeitpunkt der Abrechnung Vermieter ist.
Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die verbindliche Klärung individueller Fragen wenden Sie sich bitte an eine:n Rechtsanwält:in oder – bei Mietfragen – an einen örtlichen Mieter- oder Eigentümerverein.