Rendite
Kurzdefinition: Rendite ist die jährliche Verzinsung des in eine Immobilie investierten Kapitals – berechnet als Mieteinnahmen (Brutto- oder Nettorendite) dividiert durch den Kaufpreis.
Was bedeutet Rendite bei Immobilien?
Die Rendite zeigt, wie wirtschaftlich eine Immobilie als Kapitalanlage ist. Sie antwortet auf die Frage: Wie viel Prozent Gewinn werfe ich jährlich mit dieser Investition ab?
Es gibt zwei Hauptarten:
Bruttomietrendite: (Jahresmieteinnahmen ÷ Kaufpreis) × 100 Sie berücksichtigt nur die rohen Mieteinnahmen, keine Kosten. Beispiel: Eine Immobilie kostet 400.000 Euro und bringt 10.000 Euro Miete pro Jahr. Bruttomietrendite = (10.000 ÷ 400.000) × 100 = 2,5%.
Nettorendite (oder Nettomietrendite): (Miete minus Betriebskosten ÷ Kaufpreis) × 100 Diese ist realistischer, da sie Nebenkosten, Makler, Notarkosten, Reparaturen und Leerstand berücksichtigt. Die Nettorendite ist typischerweise 0,5–1,5 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite.
In Düsseldorf liegen typische Mietrenditen zwischen 2,5% (zentrale, teure Lagen wie Carlstadt) und 4,5% (periphere Lagen wie Unterrath). Das klingt niedrig im Vergleich zu Aktien (historisch 5–8%), aber Immobilien bieten Steuervorteile, Hebel durch Kreditfinanzierung und Wertsteigerungen.
Warum ist Rendite wichtig?
Rendite ist das Maßstab für Rentabilität. Wer 400.000 Euro in eine Immobilie mit 2,5% Rendite investiert, verdient jährlich 10.000 Euro Miete – weniger als mit einem Festgeld-Sparbuch (abhängig von aktuellen Zinsen). Wer dagegen in eine Immobilie mit 4,5% Rendite in Düsseldorf-Garath investiert, verdient 18.000 Euro pro Jahr.
Für Kreditgeber wie Banken ist die Rendite auch ein Risikofaktor. Wenn der Mieter ausfällt und die Rendite negativ wird, kann der Kreditnehmer die Darlehensraten nicht bedienen.
Professionelle Investoren setzen Mindestrenditeziele. Viele verlangen mindestens 3,5% Nettorendite für einen Immobilienkauf, sonst investieren sie in Fonds oder andere Anlagen.
Rendite in der Praxis
Beispiel: Sie kaufen eine Zweizimmerwohnung in Düsseldorf-Unterrath für 300.000 Euro.
Bruttomietrendite berechnen:
- Marktmiete: 850 Euro/Monat
- Jahresmieteinnahmen: 850 × 12 = 10.200 Euro
- Bruttomietrendite: (10.200 ÷ 300.000) × 100 = 3,4%
Nettorendite berechnen:
- Betriebskosten (Nebenkosten): 250 Euro/Monat = 3.000 Euro/Jahr
- Instandhaltungsrücklage für WEG: 200 Euro/Monat = 2.400 Euro/Jahr
- Verwaltungskosten, Reparaturen: 1.000 Euro/Jahr
- Gesamtkosten: 6.400 Euro/Jahr
- Nettomiete: 10.200 – 6.400 = 3.800 Euro/Jahr
- Nettorendite: (3.800 ÷ 300.000) × 100 = 1,27%
Mit Kreditfinanzierung ändert sich die Rechnung: Bei 200.000 Euro Eigenkapital und 100.000 Euro Kredit zu 3,5% Zinsen müssen 3.500 Euro/Jahr Kreditkosten abgezogen werden. Nettorendite auf Eigenkapital: (3.800 – 3.500) ÷ 200.000 = 1,5%. Das ist niedrig.
Sind die Immobilienpreise in Düsseldorf aber gestiegen, kann das Gesamtrendite verbessern: Kaufpreis stieg von 300.000 auf 330.000 Euro (+10%), plus 3.800 Euro Nettomiete = Gesamtrendite 13.000 ÷ 300.000 = 4,3% im Jahr.
Häufige Fragen zur Rendite
Ist 2,5% Rendite genug?
Nein, für Privatinvestoren nicht. Nach Steuern, Inflation und Kreditkosten bleibt wenig. Professionelle Makler und Investoren fordern mindestens 3,5–4%.
Kann Rendite negativ sein?
Ja. Wenn Betriebskosten und Leerstandsquoten über den Mieteinnahmen liegen, ist die Rendite negativ. Das macht eine Immobilie zur Kapitalvernichtungsanlage – es sei denn, Wertsteigerung kompensiert den Verlust.
Wie wird Rendite während Kreditlaufzeit berechnet?
Bei Kreditfinanzierung wird die Rendite auf das Eigenkapital berechnet, nicht auf den Gesamtkaufpreis. Das kann die Eigenkapitalrendite deutlich erhöhen – oder bei fallenden Preisen in massive negative Renditen drehen.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.