Provision und Maklergebühr

Kurzdefinition: Die Provision (oder Maklergebühr) ist die Gebühr, die ein Makler für die Vermittlung einer Immobilie erhält – seit 2020 trägt in Deutschland beim Immobilienwohnkauf der Käufer die volle Gebühr (Bestellerprinzip).

Was bedeutet Provision bei Immobilien?

Die Provision ist der Arbeitslohn des Maklers. Sie wird prozentual vom Kaufpreis berechnet und ist die Haupteinnahmequelle von Immobilienmaklerinnen und Maklern. Die Höhe wird meist verhandelt, ist aber marktüblich.

Typische Provisionsmodelle in Deutschland (Stand: 2026):

Wohnungen/Eigentumswohnungen:

Standard: 3–3,57 % (3 % zzgl. 19 % MwSt.)
Spanne: 2,5 %–4,5 % (verhandelt)

Einfamilienhäuser:

Standard: 5,95 % (5 % zzgl. 19 % MwSt.)
Spanne: 4,76 %–7,14 % (verhandelt)

Gewerbliche Immobilien:

Standard: 6–10 % (individuell verhandelt)
Spanne: 5 %–12 %

Beispiel Düsseldorf 600.000-Euro-Wohnung:

Provision ohne MwSt.: 600.000 × 3 % = 18.000 Euro
MwSt.: 18.000 × 19 % = 3.420 Euro
Gesamt Provision: 21.420 Euro

Bestellerprinzip – Wer zahlt?

Seit dem 1. Juni 2020 gilt das Bestellerprinzip bei Wohnungen: Der Käufer zahlt die volle Provision.

Vor 2020 (alte Regel):

Verkäufer und Käufer teilten die Provision (je 50 %)
Käufer zahlte z.B. 1,5–2 % der 6 % Gesamtprovision

Nach 2020 (Bestellerprinzip):

Der Käufer zahlt die volle Provision (3–3,57 %)
Der Verkäufer zahlt keine Provision mehr
Dies schützt Verkäufer vor unangemessen hohen Gebühren

Ausnahmen:

Gewerbliche Immobilien: Keine Bestellerprinzip-Regelung – hier wird meist geteilt
Alte Vereinbarungen: Verträge vor Juni 2020 können noch gelten, wenn nicht neu verhandelt

Maklergebühren in Düsseldorf

Die Makler-Gebühren sind nicht reguliert – jeder Makler kann seine Rate selbst setzen. In der Praxis sind aber die Gebühren sehr standardisiert:

| Immobilientyp | Niedrig | Standard | Hoch | |---------------|---------|----------|------| | Wohnung (bis 1 Mio €) | 2,5 % + MwSt. | 3 % + MwSt. | 4 % + MwSt. | | Haus | 4,76 % + MwSt. | 5 % + MwSt. | 6 % + MwSt. | | Gewerbe | 5 % + MwSt. | 7,5 % + MwSt. | 10 % + MwSt. |

(Stand: 2026)

In Düsseldorf sind 3 % (Wohnungen) und 5 % (Häuser) am verbreitesten.

Kann man die Provision verhandeln?

Ja, aber mit Limits:

Vor Vertragsabschluss: Sie können mit dem Makler über die Provision verhandeln. Der Maklervertrag muss die genaue Quote benennen.
Nach Erfolgsvermittlung: Schwieriger. Sobald der Makler den Käufer gebracht hat, ist die Quote meist verhandelt.
Marktübliche Grenzen: Zu niedrig (unter 2 % bei Wohnungen) ist unrealistisch. Der Makler wird dann weniger Engagement zeigen.
Besonderheiten:
- Neubau: Oft 3 % statt 5 % (weniger Makleraufwand)
- Objekte über 2 Mio.: Oft 2,5 % (Größenrabatt)
- Maklerteams: Manchmal verhandelbarer als einzelne Makler

Strategien zum Verhandeln:

Mehrere Makler anfragen – der beste Preis gewinnt
Vorweisen, dass Sie schnell verkaufen wollen
"Maklergebundene" Käufer erwähnen (reduziert Makler-Aufwand)

Provision in der Praxis

Beispiel Düsseldorf – Hausverkauf 900.000 Euro:

Makler fragt: 5 % + MwSt.

Berechnung:

Basis: 900.000 Euro × 5 % = 45.000 Euro
MwSt.: 45.000 × 19 % = 8.550 Euro
Gesamtprovision: 53.550 Euro (der Käufer zahlt dies)

Käufer zahlt diese Gebühr zusammen mit:

Grunderwerbsteuer (NRW 6,5 %): 58.500 Euro
Notarkosten: ca. 2.500 Euro
Gesamte Nebenkosten: ca. 114.550 Euro (ca. 12,7 % des Kaufpreises)

Verhandlung: Sie versuchen, den Makler auf 4,5 % + MwSt. herunterzuhandeln:

Basis: 900.000 × 4,5 % = 40.500 Euro
MwSt.: 40.500 × 19 % = 7.695 Euro
Neue Provision: 48.195 Euro
Ersparnis: 53.550 - 48.195 = 5.355 Euro

Makler-Kosten bei Besichtigung durch Käufer

Wichtig: Wenn Sie als Käufer eine Immobilie besichtigen, die Makler X angeboten hat, und Sie später selbst mit dem Verkäufer verhandeln (ohne Makler), kann der Makler trotzdem Provision fordern (Vermittlungsprovision).

Um dies zu vermeiden:

Verlangen Sie, dass der Makler im Kaufvertrag als Vermittler nicht erwähnt ist
Kaufvertrag schließt den Makler aus (sonst haftet der Käufer doch Provision)

Häufige Fragen zur Provision

Kann ich ohne Makler sparen?

Ja, Sie zahlen keine Provision. Aber: Private Verkäufe dauern länger und erzielen oft niedrigere Preise. Der Makler bringt oft 5–10 % höhere Preise durch Professionalisierung.

Sind Maklergebühren nach Erfolg verhandelbar?

Theoretisch ja, praktisch schwierig. Der Makler wird weniger arbeiten, wenn er weiß, dass die Provision sinken könnte.

Wann zahle ich Provision – vor oder nach Kauf?

Nach erfolgreicher Eintragung ins Grundbuch (oder bei Kaufvertrag, je nach Vereinbarung). Der Käufer überweist die Provision meist zum Abschluss des Notartermins.

Ist Provision in den Notarkosten enthalten?

Nein. Notarkosten (ca. 1.200–2.000 Euro) sind separate. Provision (ca. 20.000–50.000 Euro) ist separat.

Wie wird Provision bei Doppelvermittlung aufgeteilt?

Wenn zwei Makler beteiligt sind (einer für Käufer, einer für Verkäufer), teilen sich oft die Provision je 50 %. Dies ist in Maklerverträgen zu regeln.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.