Courtage
Kurzdefinition: Courtage ist die Maklerprovision – eine Gebühr für die Vermittlung von Immobilienkaufen oder -vermietungen, die vom Käufer, Verkäufer oder Mieter an den Makler gezahlt wird.
Was bedeutet Courtage bei Immobilien?
Der Begriff „Courtage" stammt vom französischen Wort „courtier" (Makler) und bezeichnet die Provisionszahlung für die Vermittlung von Grundstücken oder Immobilien. Sie ist die Vergütung des Maklers für seine Tätigkeit – von der Vermarktung über die Besichtigungen bis zur Unterstützung bei Verhandlungen und dem Kaufabschluss.
Die Courtage wird typischerweise als prozentualer Anteil des Kaufpreises berechnet. In Deutschland beträgt die Maklerprovision üblicherweise zwischen 3 % und 7,14 % (Stand: 2026) des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe wird durch freie Verhandlung zwischen Makler und Auftraggeber bestimmt – es gibt keine gesetzliche Obergrenze.
Besonders wichtig ist seit Dezember 2020 das Bestellerprinzip: Der Makler muss vom Auftraggeber (derjenige, der ihn beauftragt hat) bezahlt werden. Wenn ein Makler einen Käufer vermittelt hat, ohne von diesem beauftragt zu sein, ist der Verkäufer verpflichtet, den Makler zu bezahlen. Dies schützt Käufer vor unerwarteten Maklerprovisionsverpflichtungen, wenn sie nicht selbst den Makler beauftragt haben.
Warum ist Courtage wichtig?
Die Maklerprovision ist für viele Käufer und Verkäufer ein erheblicher Kostenfaktor. Bei einem Immobilienkauf von 500.000 Euro in Düsseldorf können die Maklergebühren schnell 20.000–35.000 Euro betragen. Diese Kosten müssen in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden.
Das Bestellerprinzip hat den Markt transparenter gemacht. Käufer können nun eher sichergehen, dass sie nicht zur Zahlung einer Maklerprovision verpflichtet sind, es sei denn, sie haben den Makler selbst beauftragt. Dies führt oft zu Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer darüber, wer letztendlich die Maklergebühren trägt – ein wichtiger Punkt beim Kauf.
Die Courtage kann auch in Maklerverträgen unterschiedlich geregelt sein: Manchmal wird sie fällig bei Kaufvertragsentwurf, manchmal erst nach erfolgreichem Abschluss. Dies sollte vor Vertragsunterzeichnung geklärt sein.
Courtage in der Praxis
Ein typisches Szenario in Düsseldorf: Ein Immobilienmakler vermittelt eine Eigentumswohnung für 450.000 Euro. Die vereinbarte Maklerprovision beträgt 5,95 % inklusive Mehrwertsteuer (netto etwa 5,0 %). Das bedeutet Courtage in Höhe von circa 26.775 Euro.
Wer zahlt? Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat, trägt der Verkäufer die Courtage. Das Bestellerprinzip besagt aber auch: Wenn zwei Makler beteiligt sind (einer für Käufer, einer für Verkäufer), teilen sie sich häufig die Provision – jeder erhält meist 50 % des vereinbarten Satzes.
Kostenbeispiel für einen Hauskauf in Düsseldorf:
- Kaufpreis: 600.000 Euro
- Maklerprovision (6,0 % brutto, Stand: 2026): 36.000 Euro
- Zusätzliche Kosten: Notargebühren (ca. 2 % = 12.000 €), Grunderwerbsteuer (ca. 6,5 % in NRW, Stand: 2026 = 39.000 €)
- Gesamtnebenkosten für Käufer: etwa 87.000 Euro
Häufige Fragen zu Courtage
Kann man die Maklerprovision verhandeln?
Ja, die Courtage ist frei verhandelbar. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze. Käufer und Verkäufer sollten offen mit dem Makler über die Gebührenstruktur sprechen und ggfs. einen niedrigeren Satz aushandeln.
Ist Courtage pflicht?
Nein. Man kann eine Immobilie auch privat verkaufen oder kaufen, ohne Makler. Allerdings fehlt dann die professionelle Unterstützung bei Marketing, Verhandlung und Abwicklung. Viele Käufer in Düsseldorf sparen Zeit und Stress durch einen guten Makler.
Kann der Käufer die Courtage ablehnen?
Wenn der Käufer den Makler nicht beauftragt hat, ist er im Regelfall nicht verpflichtet, die Courtage zu zahlen. Das Bestellerprinzip schützt ihn hier. Allerdings können Verkäufer die Courtage in den Kaufpreis einkalkulieren.
Wann wird Courtage fällig?
Dies hängt vom Maklervertrag ab. Standard ist meist die Fälligkeit nach Kaufvertragsentwurf oder nach erfolgreichem Abschluss. Dies sollte vertraglich klar festgehalten sein.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.