Bestellerprinzip
Kurzdefinition: Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Maklergebühren zahlt, der den Makler beauftragt hat – typischerweise muss der Käufer die Provisionshälfte selbst tragen, während der Verkäufer die andere Hälfte zahlt.
Was bedeutet das Bestellerprinzip bei Immobilien?
Das Bestellerprinzip wurde in Deutschland 2020 eingeführt, um Käufer zu schützen und für Klarheit bei der Kostenverteilung zu sorgen. Vorher war es gängig, dass der Verkäufer Makler engagierte und deren Gebühren vollständig vom Kaufpreis abzog – der Käufer zahlte faktisch mit, ohne das bewusst zu bemerken.
Nach dem Bestellerprinzip müssen beide Parteien gleich behandelt werden: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt der Verkäufer die Maklergebühr. Wenn hingegen der Käufer den Makler selbst beauftragt, trägt der Käufer die Gebühren. In der Praxis wird jedoch oft vereinbart, dass sich die Provisionen aufteilen – typischerweise 3–4 % des Kaufpreises insgesamt, davon zahlt jede Seite 50 %.
In Düsseldorf ist das Bestellerprinzip seit Dezember 2020 als Gesetz verankert. Es schafft Transparenz und verhindert, dass Käufer überrumpelt werden. Allerdings können Verkäufer und Makler immer noch per Vereinbarung anders regeln – das Gesetz bestimmt nur die Minimumregelung.
Warum ist das Bestellerprinzip wichtig?
Es bietet Käuferschutz und Kostenklarheit. Vorher zahlten Käufer oft versteckt über niedrigere Verhandlungsergebnisse für Maklergebühren mit. Das Bestellerprinzip macht diese Kosten explizit und verhandelbar. Sie wissen genau, wie viel Sie für die Maklertätigkeit bezahlen und können bei hohen Gebühren verhandeln.
Für Verkäufer bedeutet das Bestellerprinzip, dass sie nicht mehr die vollständige Maklergebühr tragen – die Last wird geteilt. Dies kann vorteilhaft sein, wenn Sie einen Makler brauchen, sich die Gebühren aber nicht allein leisten möchten.
Das Prinzip schafft auch Wettbewerb zwischen Maklern. Wenn Käufer ihre Provisionen selbst zahlen, werden sie kritischer und verhandeln eher über Gebührenrabatte. Makler müssen ihre Leistungen besser darstellen.
Bestellerprinzip in der Praxis
Szenario in Düsseldorf: Ein Einfamilienhaus wird für 600.000 Euro verkauft. Der Makler verlangt 3 % Provision = 18.000 Euro. Nach dem Bestellerprinzip:
Variante A (traditionelle Aufteilung):
- Verkäufer zahlts 9.000 € (3 % von 300.000 €)
- Käufer zahlt 9.000 € (3 % von 300.000 €)
- Makler erhält von beiden zusammen 18.000 €
Variante B (Makler nur vom Verkäufer beauftragt):
- Verkäufer zahlt alle 18.000 €
- Käufer zahlt nichts (außer ggf. Notar, Grunderwerbsteuer, Gebühren)
Ein klüger Käufer verhandelt: „Ich stelle keinen Makler ein, Sie auch nicht, wir sparen uns 18.000 Euro." Dies ist möglich, wenn beide direkt zusammenfinden – etwa über Zeitungsanzeigen oder Familie.
In Düsseldorf ist es üblich, dass sich Käufer und Verkäufer die Standard-Maklerprovision von 3–3,5 % teilen. Der Notar kümmert sich darum, dass beide ihre Anteile berappen – die Maklergebühren werden vom Kaufpreis abgezogen oder direkt beim Notartermin beglichen.
Häufige Fragen zum Bestellerprinzip
Muss ich eine Maklergebühr bezahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat?
Ja, mindestens die Hälfte. Das Bestellerprinzip besagt, dass Sie (als Käufer) die Hälfte der Provision zahlen müssen, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist.
Kann man über Maklergebühren verhandeln?
Ja, absolut. Die Provisionen sind nicht gesetzlich festgelegt. 3–3,5 % ist üblich, aber Sie können verhandeln.
Was passiert, wenn ich keinen Makler will?
Sie können Immobilien privat kaufen. Dann zahlen Sie keine Maklerprovision – sparen also 9.000 Euro bei einem 600.000-Euro-Haus. Dies setzt voraus, dass Sie selbst einen Käufer finden oder der Verkäufer auf einen Makler verzichtet.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.