Leistung 02 — Immobilienbewertung
Eine schriftliche Preis-Spannweite für Ihre Immobilie in Düsseldorf und dem Rheinland — gestützt auf Marktdaten unseres Datenpartners Sprengnetter, einen Vor-Ort-Befund Ihrer Immobilie (weil Daten Lage und Baujahr abbilden, nicht aber Substanz, Pflege und Ausstattungsgrad) und amtliche Boden- und Immobilienrichtwerte. Wir nennen die Quellen, ordnen Stärken und Schwächen ein und zeigen Ihnen den Korridor, in dem sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr realistisch verhandeln lässt. Schriftlich, mit Quellen — ergebnisoffen.
Drei Datenquellen, eine Zahl
Wir kreuzen drei unabhängige Quellen, bevor wir eine Spannweite nennen. Welche Daten pro Objekt konkret einfließen, dokumentieren wir Ihnen transparent.
Markt- und Beleihungswert-Indikationen aus der Sprengnetter-Datenbasis — die etablierte Referenz für Banken-Bewertungen und Gutachten im DACH-Raum.
Unsere Prinzipien
Eine Bewertung sollte tragen, was darauf folgt. Bevor wir eine Zahl nennen, steht eine Methode dahinter und drei Regeln, an die wir uns halten.
Prinzip 01
Sprengnetter-Marktdaten mit Vergleichsangeboten, unser Vor-Ort-Befund zu Substanz und Ausstattung sowie amtliche Boden- und Immobilienrichtwerte — drei unabhängige Quellen, zusammengeführt in unserer hauseigenen Bewertungs-Logik. Welche pro Objekt konkret einfließen, dokumentieren wir in der Marktwertanalyse.
Prinzip 02
Erst die Zahl, dann das Gespräch über die Vermarktung. Eine Bewertung soll zeigen, was Ihre Immobilie heute am Markt erreicht — sachlich, dokumentiert, ergebnisoffen. Über Vermarktungs-Strategie und ein mögliches Mandat sprechen wir, sobald die Zahl steht.
Prinzip 03
Verkaufspreise hängen von Verhandlung, Käufer-Profil und Zins ab. Wir nennen die Bandbreite — und wo Ihr Objekt darin steht.
Klingt nach der Methode, die zu Ihrem Anlass passt? Eine erste Spannweite gibt es bereits im Erstgespräch.
Leistungs-Umfang
Marktwert-Analyse, Mikrolage-Profil, Vergleichsangebote, Banken-Lesart — wir stellen je nach Objekt, Anlass und Datenlage zusammen. Welche Kombination Ihren Fall trägt, klären wir im Briefing.
01 · Perspektive · Marktwert-Analyse
Drei Quellen, ein Befund: Sprengnetter-Marktdaten mit Vergleichsangeboten, der Vor-Ort-Eindruck Ihrer Immobilie und amtliche Boden- und Immobilienrichtwerte. Wir ordnen Ihr Objekt nach Substanz, Ausstattung und Mikrolage ein — am Ende erhalten Sie eine schriftliche Marktwertanalyse mit Spannweite, dokumentierten Quellen und einer ehrlichen Einschätzung der Stärken und Schwächen.
Ergebnisoffen
Sie erhalten die Zahl, die Quellen und die ehrliche Einschätzung Ihres Objekts — als verlässliche Basis für Ihre Vermarktungs-Entscheidung.
02 · Perspektive · Mikrolage-Profil
Zwischen zwei Häuserzeilen liegen oft spürbare Preis-Unterschiede. Mikrolage entscheidet sich an Faktoren, die in keinem Datensatz stehen — und auf die zu achten lohnt:
Welche Faktoren für Ihr Objekt preisrelevant sind, ordnen wir gemeinsam ein — gestützt auf regionale Marktberichte und unsere Mandats-Historie im Quartier.
Wann sinnvoll?
Bei Rand- und Wandel-Lagen oder im Übergang zwischen zwei Stadtteilen — dort, wo Mikrolage den Stadtteil-Durchschnitt bricht.
03 · Perspektive · Vergleichsangebote
Portal-Preise zeigen Wunsch-Vorstellungen. Wir orientieren uns an aktuellen und historischen Angeboten vergleichbarer Objekte — aus öffentlichen Quellen, regionalen Marktberichten und unserer eigenen Mandats-Historie.
Wann sinnvoll?
Bei besonderen Objekten — Penthouses, Stadthäuser, MFH mit Sondernutzungs-Historie — wo BORIS-NRW zu grob ist.
04 · Perspektive · Banken-Lesart
Bei der Finanzierung Ihres Käufers prüft seine Bank den Wert aus Sicherheits-Sicht und zieht meist einen Beleihungs-Abschlag gegenüber dem freien Marktwert ab. Diesen Beleihungswert beziehen wir bei der Bewertung mit ein — gestützt auf Sprengnetter-Daten und mit Blick auf Ihr Preis-Segment, in dem die meisten Banken mit Abschlag arbeiten. Je nach Eigenkapital-Quote Ihres Käufers wird die Banken-Zahl zur entscheidenden Grenze oder tritt in den Hintergrund. So wissen Sie früh, welche Zahl je nach Gegenüber zieht — bevor die Finanzierung zur Verkaufs-Bremse wird.
Wann sinnvoll?
Vor der Vermarktung — wenn Sie sicher gehen wollen, dass die Bank Ihres späteren Käufers den Preis als Sicherheit trägt und die Finanzierung nicht im letzten Moment kippt.
Unsere Methode
Vom Briefing bis zur schriftlichen Marktwertanalyse — mit Zweck, Zeit und Ergebnis pro Schritt.
Schritt 01 · Erstgespräch
30–45 Minuten Erstgespräch — telefonisch oder, sofern Sie es wünschen, direkt vor Ort. Wir hören uns an, was hinter Ihrem Anlass steht, erfassen Eckdaten zu Ihrer Immobilie und ordnen das Objekt erstmals datenseitig ein. Eine Begehung vereinbaren wir bei Bedarf — dort entscheidet sich der Spielraum von 5–15% nach Substanz, Bauzustand, Ausstattungsgrad und Energie.
Schritt 02 · Tag 1–2
Sprengnetters Marktdaten-Datenbank und das Immobilienmarktmonitoring (S-IM), amtliche Boden- und Immobilienrichtwerte sowie Mikrolage-Eindruck aus laufenden Mandaten — und, sofern eine Begehung vereinbart wurde, der Vor-Ort-Befund Ihrer Immobilie. Auf Wunsch ergänzt um Mikrolage-Profil, Vergleichs-Recherche oder Banken-Lesart. Welche Quellen genau in Ihre Analyse einfließen — steht in der Marktwertanalyse.
Schritt 03 · Tag 2–3
Substanz, Lage und Vergleiche werden gegeneinander gehalten — wo decken sie sich, wo widersprechen sie, wo bleiben Lücken. Aus diesem Abgleich entsteht die Spannweite, nicht aus einem einzelnen Datenpunkt.
Schritt 04 · Tag 3–4
Spannweite, Quellen, Vergleichs-Auswahl, Mikrolage, benannte Schwächen, methodische Annahmen. Lesbares A4, keine 40-Seiten-Show.
Schritt 05 · Auf Wunsch
Was bedeutet die untere Grenze, was die obere — und welche Vermarktungs-Strategie passt zu Ihrem Anlass. Ergebnisoffen, ohne Vermarktungs-Drall. Sie entscheiden, ob und wann ein nächster Schritt folgt.
Ablauf
2–5 Werktage zwischen Termin und Marktwertanalyse.
Bei komplexem Fall — etwa Sondernutzungen, Sanierungs-Bedarf oder ungewöhnliche Daten-Lage — nennen wir Zeit-Rahmen, Methoden-Aufwand und Aussage-Tiefe vorab realistisch und melden uns proaktiv, falls sich Annahmen verschieben.
Preispsychologie als Methode
Eine optimistische Bewertung zieht Sie in ein falsches Mandat. Eine ehrliche erspart Ihnen die Korrektur sechs Monate später, wenn der Markt anders entscheidet als gehofft. Das ist Geschäftslogik, keine Großzügigkeit — eine Immobilie, die zu lange im Markt steht, verliert Käufer-Aufmerksamkeit und am Ende auch Preis.
Zwischen Eigentümer-Erwartung und Käufer-Akzeptanz liegt ein psychologischer Korridor — und in diesem Korridor entscheidet sich, ob die Vermarktung Tempo aufnimmt oder ins Stocken gerät. Erfahrungsgemäß liegen Eigentümer-Bewertungen typischerweise 15–25 % über vergleichbaren Verkäufen. Käufer ankern dagegen auf den ersten Listing-Preis und werten alles Folgende daran. Beide Seiten gewichten Verluste stärker als gleich große Gewinne.
Konkret: Wo trägt ein souveräner Listing-Preis, ohne den Spielraum nach oben zu verbrennen? Welche Schwelle bricht die Käufer-Wahrnehmung — 1,19 Mio. oder 1,25 Mio.? Wo trägt eine Spannweite, wo ein Punktpreis? Diese Fragen fließen in jede unserer Marktwertanalysen ein — sichtbar in der Breite der Spannweite und in den Stärken und Schwächen, die wir benennen.
Akademisches Fundament
B.Sc. Wirtschaftspsychologie & BWL
Schwerpunkt Konsumentenverhalten und Entscheidungsheuristiken — die theoretische Basis hinter der preispsychologischen Methode.
Drei Verzerrungen, die jede Bewertung prägen
Amtliche Daten-Grundlage
Gutachterausschüsse NRW
Boden- und Immobilienrichtwerte sowie Vergleichsdaten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen — die amtliche Referenz für jede seriöse Bewertung im Rheinland. Ergänzt um regionale Marktberichte.
Datenpartner
Markt- und Beleihungswert-Indikationen aus etablierter Datenbasis — die Referenz für Banken-Bewertungen und Gutachten im DACH-Raum.
Lieber heute eine ehrliche Zahl als in sechs Monaten eine korrigierte.
Häufig gefragt
Damit Sie ohne Überraschung kommen.
Die Marktwertanalyse ist kostenfrei und unverbindlich — auch ohne anschließendes Verkaufsmandat. Enthalten sind Erstgespräch, Datenzusammenführung und schriftliche Spannweite mit dokumentierten Quellen; eine Begehung vor Ort vereinbaren wir bei Bedarf.
Drin: schriftliche Preis-Spannweite, herangezogene Quellen, ausgewählte Vergleichsangebote, Mikrolage- und Quartiers-Profil, benannte Stärken und Schwächen des Objekts, methodische Annahmen. Lesbares A4-Format mit klarer Argumentation, keine 40-Seiten-Show. Was wir bewusst nicht liefern: einen Schein-Punktpreis ohne Quelle. Der tatsächliche Verkaufspreis hängt zusätzlich von Verhandlungs-Dynamik, Käufer-Profil und Zinsumfeld ab — die Spannweite gibt Ihnen den Korridor, innerhalb dessen sich das verhandeln lässt.
In jeder Marktwertanalyse: BORIS-NRW-Boden- und Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses Düsseldorf, Marktdaten unseres Datenpartners Sprengnetter, Vergleichsangebote aus öffentlich zugänglichen Quellen und unserer Vermarktungs-Historie, Mikrolage-Analyse für Quartier und Stadtteil. Auf Wunsch ergänzen wir mit Marktdaten führender Immobilien-Forschungsinstitute und Quartiers-Beobachtungen aus unserer laufenden Vermarktung. Welche Quellen wir konkret heranziehen, dokumentieren wir transparent in der Marktwertanalyse.
Erfahrungsgemäß zwei bis fünf Werktage zwischen Erstgespräch — beziehungsweise Begehung, sofern vereinbart — und schriftlicher Einschätzung. Bei komplexem Fall nennen wir vorab Zeit-Rahmen, Methoden-Aufwand und Aussage-Tiefe realistisch und melden uns proaktiv, falls sich Annahmen verschieben.
Verlässlich genug, um eine Vermarktungs- oder Strategie-Entscheidung darauf zu stützen — und ehrlich genug, ihre Grenzen zu nennen. Aus unserer Erfahrung liegt der spätere Verkaufspreis überwiegend innerhalb der genannten Spannweite. Eine prozentgenaue Trefferquote geben wir bewusst nicht aus, weil sie zu sehr von Marktphase und Objekt-Mix abhinge und mehr Sicherheit suggerieren würde, als sich seriös belegen lässt. Wo eine Einschätzung daneben lag, prüfen wir Methode und Annahmen offen nach.
Ihre Objekt- und Personen-Daten werden DSGVO-konform ausschließlich für die Bewertung und — falls beauftragt — für die anschließende Vermarktung verwendet. Ohne weiterführendes Mandat bleibt Ihre Anfrage in unserem System für die übliche Aufbewahrungsfrist gespeichert und wird auf Wunsch jederzeit gelöscht. Eine Weitergabe an Dritte erfolgt nicht. Vollständige Informationen finden Sie in unserer Datenschutzerklärung unter /datenschutz.
Frage offen geblieben? Wir antworten gerne — am Telefon meist schneller.
Schnellcheck — unverbindlich
Sieben Fragen, eine erste datenbasierte Einordnung. Auf Wunsch im Anschluss ein Vor-Ort-Termin für die ausführliche Marktwertanalyse.
Wann passt Ihnen ein Folge-Anruf am besten?
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Hinweise zur Marktwertanalyse
Unsere Marktwertanalyse ist eine marktorientierte Preis-Spannweite für Vermarktungs- und Strategie-Entscheidungen — kein Verkehrswertgutachten i. S. d. § 194 BauGB. Der spätere Verkaufspreis kann von der angegebenen Spannweite abweichen.
Formelle Verfahren. Für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer-Festsetzung durch das Finanzamt, den Zugewinnausgleich im Scheidungsverfahren oder gerichtliche Beweis-Verfahren ist die Marktwertanalyse nicht das passende Werkzeug — dort braucht es ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV (§§ 192 ff. BauGB) durch eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bzw. einen Sachverständigen. Der Lebens-Anlass selbst (Erbe, Trennung, Familien-Übergabe) ist von dieser Einschränkung unberührt — dort hilft die Marktwertanalyse für Vermarktungs-Entscheidungen weiter.
Stichtag und Verkaufspreis. Die Marktwertanalyse bildet die aktuelle Markteinschätzung zum Stichtag der Erstellung ab. Der tatsächliche Verkaufspreis kann davon abweichen — abhängig von Verhandlungsverlauf, Käufer-Bonität, Finanzierungsumfeld und Markt-Timing.
Sorgfalt und Gewähr. Wir arbeiten mit größtmöglicher Sorgfalt; eine Gewähr für die Eintreffens-Genauigkeit der Wert-Spannweite oder die Aktualität externer Datenquellen nach Stichtag wird nicht übernommen.
Spezial-Untersuchungen. Verkehrsgutachten, Bodengutachten, Schadstoff- oder Statik-Prüfungen sind nicht Teil der Marktwertanalyse und werden bei Bedarf durch externe Sachverständige beauftragt.
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Leistung 03
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Hochauflösende Luftbilder und amtliche Eigentumsgeometrien aus den Geobasis-Diensten NRW — amtlich, frei nutzbar.
Zum Grundstücksradar →Marktberichte
Stadtteil-Berichte mit BORIS-NRW-Richtwerten (€/m²) als Orientierung. Statistische Lagewerte, kein Einzelfall-Gutachten.
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