Wohnrecht

Kurzdefinition: Wohnrecht ist ein persönliches, nicht vererbares Nutzungsrecht an einer Wohnung (§1093 BGB), das in Grundbuch eingetragen werden kann – oft gewährt der Eigentümer es sich selbst oder seinem Partner zur Sicherheit.

Was bedeutet Wohnrecht bei Immobilien?

Ein Wohnrecht (auch Wohnungsrecht) erlaubt dem Berechtigten, eine Wohnung oder ein Haus kostenfrei zu bewohnen, aber nicht zu verkaufen, zu vermieten oder zu beleihen. Anders als Eigentum ist das Wohnrecht persönlich, nicht vererbbar – es endet mit dem Tod des Berechtigten oder durch Verzicht. Im Grundbuch wird es in Abteilung II oder III eingetragen und belastet die Immobilie ähnlich wie eine Hypothek.

Wohnrecht wird häufig eingetragen, um Partner zu schützen: Ein verwitweter Ehegatte überträgt die Immobilie an Kinder, behält aber sich selbst ein Wohnrecht – dies garantiert, dass er nicht obdachlos wird, auch wenn Kinder das Haus später verkaufen.

Warum ist Wohnrecht wichtig?

Wohnrecht bietet Sicherheit ohne Vermögensübertragung. Ein Elternteil kann sein Haus an Kinder übertragen (zu Lebzeiten oder im Testament), sich selbst aber ein Wohnrecht sichern. Dies hat Steuervorteile (Schenkung unter Lebenden mit Wohnrechtsreservation) und familiäre Vorteile (Kinder bekommen Immobilie, Eltern verliert nicht Wohnplatz).

Für Käufer ist entscheidend: Ein Haus mit fremdem Wohnrecht ist weniger wert, weil der Käufer die Wohnung nicht vermieten oder selbst nutzen kann. Im Kaufvertrag muss dies offengelegt werden.

Wohnrecht in der Praxis

Witwe (68 Jahre, Düsseldorf) überträgt ihre Immobilie (Wert: 600.000 €) an Sohn mit Eintragung eines Wohnrechts zugunsten der Witwe. Im Grundbuch wird eingetragen: „Wohnrecht für Witwe Schmidt in der Wohnung (genaue Beschreibung), ohne Pflicht zur Miete, bis zum Tod der Witwe." Sohn ist Eigentümer, kann das Haus später verkaufen – aber Käufer muss das Wohnrecht der Witwe akzeptieren. Wert der Immobilie sinkt dadurch um ca. 25–35 % (abhängig von Lebenserwartung der Witwe). Steuer: Schenkung ist unter Freibetrag günstiger als Vererbung.

Häufige Fragen zu Wohnrecht

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Nießbrauch ist breiter: Der Inhaber darf eine Immobilie selbst nutzen ODER vermieten und Einkünfte erhalten. Wohnrecht ist enger: Nur selbst bewohnen, keine Vermietung, keine Einkünfte.

Ist Wohnrecht vererbbar?

Nein, Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten. Es geht nicht an Erben über (deshalb heißt es persönliches Recht). Dies unterscheidet es von Grundschuld oder Hypothek, die vererbbar sind.

Kann ich Wohnrecht löschen oder verkaufen?

Löschen: Mit Zustimmung des Eigentümers ja. Verkaufen: Nein, Wohnrecht ist nicht übertragbar. Nur Verzicht ist möglich.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.