Schenkungsteuer (Immobilien)
Kurzdefinition
Die Schenkungsteuer ist eine staatliche Abgabe auf die Übertragung von Vermögen durch Schenkung (freiwillige Zuwendung), mit ähnlichen Steuersätzen und Freibeträgen wie die Erbschaftsteuer.
Was bedeutet Schenkungsteuer?
Die Schenkungsteuer ist eine Abgabe, die anfällt, wenn jemand einer anderen Person Vermögen schenkt – ohne eine Gegenleistung zu erhalten. Dies kann eine Immobilie sein, Geld, Wertpapiere oder anderes Vermögen. Die Schenkungsteuer ist im gleichen Gesetz wie die Erbschaftsteuer geregelt (Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz, ErbStG).
Ein kritischer Punkt: Die Schenkungsteuer und die Erbschaftsteuer teilen sich die gleichen Freibeträge, allerdings erneuern sich diese alle 10 Jahre. Das bedeutet: Wenn ein Vater seinem Sohn heute 400.000 Euro schenkt, nutzt der Sohn seinen kompletten Freibetrag auf. Wenn der Vater 10 Jahre später stirbt und weitere 300.000 Euro hinterlässt, hat der Sohn wieder 400.000 Euro Freibetrag verfügbar – insgesamt also 700.000 Euro Freibetrag über die 10-Jahres-Periode.
Die Schenkungsteuer-Sätze sind identisch mit der Erbschaftsteuer:
- Steuerklasse I (Ehepartner, Kinder): 7-30 %
- Steuerklasse II: 15-43 %
- Steuerklasse III: 30-50 %
Ein wichtiger Unterschied zur Erbschaftsteuer: Bei Schenkungen gibt es auch "Schenkungen unter Auflagen" – etwa die Bedingung, dass der Schenker lebenslang in der Immobilie wohnen darf. Dies kann Steuern sparen helfen.
Warum ist das wichtig für Immobilienbesitzer?
Schenkungen sind ein PowerTool für Vermögensplanung. Ein Eigentümer kann zu Lebzeiten Vermögen übertragen und dabei von den Freibeträgen profitieren, die sich alle 10 Jahre erneuern. Dies ermöglicht es, große Vermögen über Zeit hinweg steuergünstiger zu übertragen als durch Vererbung.
Allerdings sind Schenkungen nicht unkompliziert: Sie müssen dokumentiert werden (notarielle Beurkundung ist oft erforderlich), und der Schenker verliert die Kontrolle über das übertragene Vermögen. Ein Immobilienbesitzer sollte sorgfältig überlegen, ob und wann Schenkungen sinnvoll sind.
Schenkungsteuer (Immobilien) in der Praxis
Ein Beispiel: Ein Vater mit zwei Kindern möchte seinen Grundbesitz steuergünstiger übertragen. Die Immobilie ist 800.000 Euro wert. Der Vater schenkt dem ersten Kind eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro (nutzt den kompletten Freibetrag). Der Sohn zahlt 0 Euro Schenkungsteuer. Zehn Jahre später schenkt der Vater dem zweiten Kind eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro. Wiederum 0 Euro Schenkungsteuer. Hätte der Vater alles vererbt, hätten die Kinder zusammen etwa 56.000 Euro Schenkungsteuer gezahlt.
Ein anderes Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter ein Apartment im Wert von 500.000 Euro. Die Tochter hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Die steuerpflichtige Schenkung beträgt 100.000 Euro. Mit einem Steuersatz von 7 % fällt eine Schenkungsteuer von 7.000 Euro an.
Häufige Fragen zu Schenkungsteuer (Immobilien)
Kann ich eine Immobilie ohne Steuerfolgen schenken? Ja, wenn der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag liegt. Beispiel: Ein Kind erhält eine Immobilie im Wert von 350.000 Euro mit einem Freibetrag von 400.000 Euro – 0 Euro Schenkungsteuer.
Wie funktionieren die 10-Jahres-Fristen? Die Freibeträge erneuern sich alle 10 Jahre ab dem Datum der Schenkung. Wenn Sie heute 400.000 Euro schenken und in 11 Jahren wieder 400.000 Euro, nutzen Sie den vollen Freibetrag zweimal. Wenn Sie aber nach nur 9 Jahren erneut 400.000 Euro schenken, stehen Ihnen nur noch weniger Freibetrag zur Verfügung.
Muss eine Schenkung notariell beurkundet werden? Bei Immobilienschenkungen ja – ein Immobilienverkauf erfordert notarielle Beurkundung nach § 311b BGB. Die notarielle Beurkundung ist auch erforderlich, um die Schenkung dem Finanzamt zu melden.
Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.