Lohnt sich dieses Renditeobjekt?
Live gerechnet aus Ihren Eingaben — ehrlich, inklusive der unbequemen Wahrheiten. Sollzins automatisch aus dem EZB-Bauzins, jede Annahme überschreibbar. Indikativ und modellbasiert — kein Gutachten, keine Anlage- oder Steuerempfehlung.
Annahmen
Mit Beispielwerten vorbelegt — stellen Sie jeden Regler auf Ihr Objekt (z. B. aus dem Exposé). Lagepreise je Stadtteil: Immobilienpreis-Analysen.
Kaufnebenkosten NRW 8,5 %, Tilgung 2 %, Bewirtschaftung nach ImmoWertV Anlage 3. LTV-abhängiger Zinsaufschlag automatisch.
Für den Tab „Halteperiode & Exit“: Exit-Provision 3,57 %, Zinsbindung 10 J (Effektivzins fix), § 23 EStG automatisch (≥ 10 J oder Eigennutzung → steuerfrei). Wertsteigerungs-Regler oben gilt für beide Tabs.
Kritisch — negativer Cashflow (-678 €/Monat). Hoher Hebel/Negativ-Carry; die Rechnung trägt sich nur mit sehr viel Eigenkapital.
Kritisch: Negativ-Carry und/oder hoher Hebel ohne ausreichenden Ertrag. In dieser Konstellation trägt sich die Rechnung nur mit sehr viel Eigenkapital — oder mit einem deutlich niedrigeren Einstiegspreis.
Alle Kennzahlen live aus Ihren Eingaben berechnet — Modell, kein Gutachten.
Bewertung · 6 Dimensionen, gewichtet
Gewichtung dokumentiert · HeuristikJede Dimension aufklappbar: was sie misst, Ihr Wert, die Benchmark. Objekt-Qualität (Rendite, Einstiegspreis, Substanz) wiegt 55 %, Finanzierungsstruktur 45 %.
Rendite· 22 %38›
2,5 % Netto-Mietrendite ist zu wenig laufender Ertrag — die Rechnung hängt fast vollständig an unterstellter Wertsteigerung.
Benchmark: ≥ 3 % netto gilt als gut, 4–5 % als sehr gut — dokumentierte Heuristik (Finanztip/Sparkasse).
Einstiegspreis· 18 %33›
Das 32,2-Fache der Jahres-Kaltmiete ist teuer eingekauft — jede weitere Belastung (Zins, Capex) trifft eine ohnehin dünne Rechnung.
Benchmark: ≤ 20 attraktiv · 20–30 marktüblich · > 30 teuer; Großstädte 2025: 25–38 — Heuristik (immoverkauf24/Homeday).
Substanz / Zukunft· 15 %72›
Baujahr 1995: junger Bestand, energetisch nah an aktuellen Standards — geringes Sanierungs-Überraschungsrisiko.
Benchmark: Baujahr-Klassen entlang der Wärmeschutz-Standards (1978 = 1. WärmeschutzV, 1995 = WSchV '95, 2010 ≈ EnEV) — Heuristik.
Cashflow· 20 %0›
-678 €/Monat: Sie schießen laufend nach (Negativ-Carry). Das trägt nur, wer es aus anderem Einkommen dauerhaft stemmen kann.
Benchmark: 0 € = Break-even (Score 50); positive Marge = Puffer für Leerstand/Capex — Heuristik, größenunabhängig als Marge gemessen.
Finanzierungssicherheit· 15 %0›
DSCR 0,57: Der Reinertrag deckt den Kapitaldienst NICHT — die Lücke zahlen Sie monatlich aus eigener Tasche. Banken erwarten typisch ≥ 1,2. (ICR, nur Zinsen: 0,86)
Benchmark: Banken erwarten typisch DSCR ≥ 1,2–1,3; 1,0 = kein Puffer — Heuristik (Dr. Klein Wowi/Bankenpraxis).
Beleihung· 10 %72›
LTV 81 %: moderate Beleihung — beste Zinskonditionen erreichbar, Puffer gegen Wertschwankungen vorhanden.
Benchmark: ≤ 60 % bester Zins (Pfandbrief-Grenze, BelWertV §4) · > 80 % Zinsaufschläge · > 100 % bank-untypisch — Heuristik (Bankenstaffel).
Was kippt die Rechnung?
Der Cashflow ist bereits negativ — Break-even läge bei 1,38 % Sollzins.
Wirkung auf den monatlichen Cashflow, je Faktor einzeln variiert (größter Hebel oben). Exakt gerechnet, keine Schätzung.
Was-wäre-wenn ⓘ
EK-Rendite ehrlich zerlegt ⓘ
Verhindert die Hebel-Illusion: laufende Cash-Rendite getrennt von Tilgung und (unterstellter) Wertsteigerung.
Diese Analyse mit einem Experten besprechen
Ihre Zahlen, eingeordnet von Premises Fidelis — unverbindlich und ehrlich, auch wenn das Objekt nicht passt.
Alle Angaben indikativ und modellbasiert — kein Gutachten nach § 194 BauGB, keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung und keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf. Ergebnisse beruhen auf Ihren Eingaben und dokumentierten Modellannahmen; Quelle und Stand sind an jeder Zahl ausgewiesen, Heuristiken/Phasen sind als Modell gekennzeichnet.