01Die Versammlung: Ort der Entscheidungen
Die Eigentümerversammlung ist das Beschlussorgan der Gemeinschaft (§ 23 WEG): Sie entscheidet über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die Verwalterbestellung und die Hausordnung. Einberufen wird sie mindestens einmal jährlich durch die Verwaltung, mit einer Frist von mindestens drei Wochen in Textform – die Tagesordnung muss die Beschlussgegenstände so bezeichnen, dass sich jeder Eigentümer vorbereiten kann.
Seit der WEG-Reform (WEMoG 2020) ist jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig – das frühere Quorum von 50 Prozent der Miteigentumsanteile ist entfallen. Wer fehlt und niemanden bevollmächtigt, überlässt die Entscheidung damit vollständig den Anwesenden.
02Stimmrecht und Mehrheiten
Gesetzlicher Grundsatz ist das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG): Jeder Eigentümer hat eine Stimme – egal, wie viele Einheiten ihm gehören. Die Gemeinschaftsordnung kann stattdessen das Objekt- oder das Anteilsprinzip (nach Miteigentumsanteilen) vorsehen; ein Blick in die Teilungserklärung lohnt also vor jeder Versammlung.
Beschlossen wird seit der Reform fast alles mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen – auch bauliche Veränderungen (§ 20 WEG); je nach Maßnahme unterscheiden sich dann aber Kostentragung und Nutzungsrechte. Wer Beschlüsse für fehlerhaft hält, muss schnell sein: Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 45 WEG).
03Vertretung per Vollmacht: § 25 Abs. 3 WEG
Wer nicht teilnehmen kann, lässt sich vertreten – durch eine Person seines Vertrauens: Ehe- oder Lebenspartner, Miteigentümer, die Verwaltung oder Dritte. Die Vollmacht bedarf nach § 25 Abs. 3 WEG der Textform; viele Gemeinschaftsordnungen schränken zudem den Kreis zulässiger Vertreter ein (häufig: nur Ehegatten, andere Eigentümer oder der Verwalter) – auch das steht in der Teilungserklärung.
Unsere Vorlage deckt beide Varianten ab, die die Praxis braucht:
- Vollmacht mit freiem Ermessen – der Vertreter stimmt nach eigenem Urteil, oder
- Vollmacht mit Weisungen – Sie legen je Tagesordnungspunkt fest, ob mit Ja, Nein oder Enthaltung gestimmt wird. Bei wichtigen Beschlüssen (Sonderumlage, Sanierung) ist das der sicherere Weg.
Die Vollmacht gilt für die konkrete Versammlung samt Wiederholungsterminen und sollte dem Versammlungsleiter im Original oder in Textform vorgelegt werden.
04Virtuell, hybrid, Umlauf: die neuen Formate
Das WEG-Recht kennt inzwischen flexible Beschlusswege: Hybride Versammlungen (Präsenz plus Online-Teilnahme) kann die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss ermöglichen; seit Ende 2024 ist mit Dreiviertelmehrheit sogar die rein virtuelle Versammlung beschließbar – befristet und mit jährlicher Präsenzoption in der Übergangszeit. Daneben gibt es den Umlaufbeschluss (§ 23 Abs. 3 WEG), der grundsätzlich Allstimmigkeit verlangt, sofern die Versammlung nicht für den Einzelfall die einfache Mehrheit in Textform zugelassen hat.
Für Eigentümer mit Distanz zur Immobilie – Kapitalanleger, Erben, Auswärtige – bleibt die Vollmacht trotzdem das praktischste Instrument: Sie sichert die Stimme ohne Anreise, in jedem Format.
Dieser Beitrag informiert allgemein über die Rechtslage (Stand: Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die verbindliche Klärung individueller Fragen wenden Sie sich bitte an eine:n Rechtsanwält:in oder – bei Mietfragen – an einen örtlichen Mieter- oder Eigentümerverein.