Der Notartermin – der Moment, in dem es zählt.

01Warum der Notar Pflicht ist

Verträge, die zur Übertragung von Grundstückseigentum verpflichten, bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Alles davor – Reservierung, Handschlag, E-Mail-Zusage, Gebot im Bieterverfahren – ist rechtlich unverbindlich. Der Notar ist dabei neutraler Amtsträger: Er berät beide Seiten unparteiisch, prüft die rechtlichen Voraussetzungen und sorgt für eine ausgewogene Vertragsgestaltung. Wen der Vertrag wirtschaftlich begünstigt, prüft er dagegen nicht – Kaufpreis und Zustand der Immobilie bleiben Sache der Parteien.

Üblicherweise wählt die Käuferseite den Notar, da sie die Kosten trägt – festgelegt ist das nicht.

02Vor dem Termin: Entwurf und 14-Tage-Frist

Der Notar erstellt auf Basis der Eckdaten (Parteien, Objekt, Kaufpreis, Zahlungsweise, Übergabetermin, Inventar) einen Vertragsentwurf, den beide Seiten vorab erhalten. Ist ein Verbraucher beteiligt und handelt auf der anderen Seite ein Unternehmer, soll zwischen Zusendung des Entwurfs und Beurkundung eine Frist von zwei Wochen liegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG) – Zeit, den Text zu prüfen, Fragen zu klären und ggf. rechtlichen oder steuerlichen Rat einzuholen.

Zur Vorbereitung gehören außerdem: gesicherte Finanzierung (die Bank braucht den Entwurf und bestellt regelmäßig eine Grundschuld – deren Beurkundung gleich mitterminieren), gültige Ausweisdokumente, Steuer-Identifikationsnummern und bei Vertretung eine notarielle Vollmacht. Unsere Checkliste führt durch alle Punkte – für Käufer- wie Verkäuferseite.

03Im Termin: Verlesung, Fragen, Unterschrift

Die Beurkundung folgt einem festen Ritual: Der Notar stellt die Identität der Beteiligten fest und verliest den gesamten Vertragstext – das ist gesetzlich vorgeschrieben und dauert je nach Umfang 45 bis 90 Minuten. Unterbrechen Sie jederzeit mit Fragen: Der Notar muss erläutern, bis alle Beteiligten den Inhalt verstanden haben. Änderungen sind noch im Termin möglich und werden handschriftlich in die Urkunde übernommen.

Nach der Verlesung unterschreiben die Parteien, zuletzt der Notar. Damit ist der Kaufvertrag geschlossen – bezahlt und übergeben wird aber erst später, in der gesicherten Reihenfolge, die der Vertrag selbst festlegt.

04Nach dem Termin: der gesicherte Vollzug

Der Notar wickelt den Vertrag in einer Reihenfolge ab, die beide Seiten schützt:

• Auflassungsvormerkung: Im Grundbuch wird der Käufer vorgemerkt – das Grundstück kann nicht mehr anderweitig verkauft oder belastet werden.
• Fälligkeitsvoraussetzungen: Der Notar holt Löschungsunterlagen für Altlasten im Grundbuch, ggf. Verwalterzustimmung (bei Wohnungseigentum) und das Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht ein.
• Fälligkeitsmitteilung: Liegen alle Voraussetzungen vor, fordert der Notar den Käufer zur Zahlung auf – üblich sind zwei bis sechs Wochen nach Beurkundung. Gezahlt wird in der Regel direkt an den Verkäufer (Notaranderkonten sind die begründete Ausnahme).
• Besitzübergang: Mit vollständiger Kaufpreiszahlung gehen Besitz, Nutzen und Lasten über – der Termin für die dokumentierte Objektübergabe.
• Eigentumsumschreibung: Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer (Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts) wird der Käufer als Eigentümer eingetragen – oft erst Wochen bis Monate nach der Übergabe.

05Die Kosten

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und betragen zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises – grob: rund 1 bis 1,5 Prozent Notar, rund 0,5 Prozent Grundbuch. Hinzu kommen Kosten der Grundschuldbestellung für die Finanzierung. Sie trägt üblicherweise der Käufer; die Löschung alter Belastungen zahlt der Verkäufer. Dazu kommt die Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent (in Nordrhein-Westfalen 6,5 Prozent).

Wichtig zu wissen: Der Beurkundungstermin selbst kostet nichts „extra" – die Gebühren fallen für das Verfahren insgesamt an, auch wenn der Vertrag am Ende nicht zustande kommt, können für den Entwurf bereits Gebühren entstanden sein.