Zweitwohnsitzsteuer

Kurzdefinition: Zweitwohnsitzsteuer ist eine Kommunalsteuer in Düsseldorf auf Nebenwohnungen – 5 % der Jahresmiete oder des Mietwertes. Betrifft Eigentümer und Mieter mit Wohnung neben Hauptwohnsitz.

Was bedeutet Zweitwohnsitzsteuer bei Immobilien?

Die Zweitwohnsitzsteuer ist eine lokale Steuer, die Städte und Gemeinden erheben dürfen (rechtlich zulässig nach BauGB/KAG NRW). Düsseldorf erhebt sie seit 1992 mit einem Satz von 5 % der Jahresmiete (bei Eigentümer-Nutzung: 5 % des Mietwertes – was würde die Wohnung kosten, wenn man sie mietete?).

Wer zahlt Zweitwohnsitzsteuer?

• Eigentümer und Mieter einer Nebenwohnung
• Die Wohnung darf nicht als Hauptwohnsitz registriert sein
• Befreiungen: Ferienimmobilien (nicht als Hauptwohnsitz genutzt, keine Steuer), Geschäftsräume mit Nebenwohnung (nur Wohnfläche besteuert)

Beispiel Berechnung: Eigentümer hat Hauptwohnsitz in Köln, besitzt Nebenwohnung in Düsseldorf (80 qm, Marktmiete 1.500 €/Monat). Jahres-Mietwert: 1.500 € × 12 = 18.000 €. Steuersatz: 5 % (Stand: 2026). Zweitwohnsitzsteuer: 18.000 € × 5 % = 900 €/Jahr.

Hinweis: Die Berechnung dient nur zur Veranschaulichung. Für Ihre individuelle steuerliche Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater.

Warum ist Zweitwohnsitzsteuer wichtig?

Für Kapitalanleger ist Zweitwohnsitzsteuer relevant, wenn sie von auswärts investieren: Die Steuer reduziert die Netto-Rendite. Ein Investor mit 4 % Mietrendite sieht diese durch 0,5 % Steuer auf 3,5 % schrumpfen – über Jahre ein Vermögensverlust.

Für Käufer/Eigentümer ist wichtig zu wissen: Wenn die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz angemeldet wird, fällt diese Steuer automatisch an. Wer die Wohnung zu Wohnzwecken nutzt (auch nicht täglich), sollte Anmeldung klären, um Steuern zu sparen.

Zweitwohnsitzsteuer in der Praxis

Consultant lebt in München, kauft sich Eigentumswohnung in Düsseldorf für Geschäftsreisen. Kaufpreis: 250.000 €. Sie anmelden? Hauptwohnsitz bleibt München, Düsseldorf ist Nebenwohnung (genutzt ca. 2–3 Wochen/Monat). Mietwert geschätzt 1.000 €/Monat = 12.000 €/Jahr. Zweitwohnsitzsteuer: 12.000 € × 5 % = 600 €/Jahr zusätzliche Kosten. Consultant hätte Option: Hauptwohnsitz zu Düsseldorf anmelden (um Steuer zu sparen), aber das ist rechtlich problematisch, wenn München wirklich der primäre Lebensmittelpunkt ist – Behörde kann nachprüfen.

Häufige Fragen zu Zweitwohnsitzsteuer

Wie wird der Mietwert bei Eigennutzung ermittelt?

Die Stadt Düsseldorf nutzt Richtwert-Vergleiche: Ähnliche Wohnungen in gleicher Lage, was würde Miete sein? Beispiel: 80-qm-Wohnung Düsseldorf-Carlstadt, vergleichbare Mietwohnungen kosten 1.500 €/Monat → Mietwert 18.000 €/Jahr. Herangezogene Daten sind oft aus Gutachterausschuss oder Makler-Statistiken.

Kann ich mich von Zweitwohnsitzsteuer befreien?

Ja, teilweise. Befreiungen für: Ehepartner (unter bestimmten Bedingungen), Berufstätige mit Zweitwohnung notwendig (z.B. Arzt mit Wohnung am Arbeitsort, unter Bedingungen), Ferienimmobilien (nicht gewerblich). Befreiungsantrag beim Amt für Steuern stellen.

Zahle ich auch auf eine Ferienimmobilie?

Ferienimmobilien sind befreit, wenn sie nicht als Wohnung für Aufenthalte bestimmter Dauer (üblicherweise nicht als „Nebenunterkunft" für regelmäßige Zwecke) genutzt werden. Private Ferienhäuser, in denen Familie 2–3 Wochen/Jahr urlaubt: meist befreit. Aber: Großzügige Feriennutzung (z.B. jeden Monat 1–2 Wochen) könnte als Nebenwohnung ausgelegt werden.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.