Schönheitsreparaturen

Kurzdefinition: Schönheitsreparaturen sind oberflächliche Verschönerungsarbeiten wie Streichen, Tapezieren oder Bodenbelagsarbeiten, die Mietmängel nicht beheben und vom Mieter durchgeführt oder bezahlt werden können.

Was bedeutet Schönheitsreparaturen bei Immobilien?

Schönheitsreparaturen (auch „Schönheitsreparaturen" oder "kosmetische Reparaturen") sind rechtlich klar definiert. Sie sind:

Oberflächlich: Anstrichen, Tapezieren, einfache Bodenbeläge
Kosmetisch: Sie beheben keine echten Mängel wie Feuchte, Elektroschrott oder Rohrbeschädigungen
Mieteraufgabe: Der Mietvertrag kann festlegen, dass der Mieter diese trägt

Typische Schönheitsreparaturen:

Wände und Decken streichen (einfache Farbe)
Tapezieren
Innentüren streichen
Bodenbelag austauschen (Teppich, einfache Fliesen)
Badezimmerfugen erneuern
Fensterrahmen anstreichen (innen)

Keine Schönheitsreparaturen (Vermieteraufgabe):

Sanierung von Feuchte und Schimmel
Reparatur von Rohren oder Elektrik
Außenfassade, Dach
Heizungsanlage
Wasserschäden
Strukturelle Mängel

In Deutschland ist es umstritten, wer Schönheitsreparaturen trägt. Eine lange Mietvertragspraxis im Altmietbestand sieht vor, dass Mieter am Auszug alles streichen – das ist aber neueren Urteilen zufolge oft in der Regel nicht zulässig, wenn die Klauseln zu pauschal sind.

Warum ist das Thema Schönheitsreparaturen wichtig?

Für Vermieter: Schönheitsreparaturen-Klauseln ersparen nach dem Auszug eines Mieters Kosten. Ein Zimmer selbst zu streichen kostet 50–150 Euro, vom Maler 200–500 Euro. Bei einer 100 m²-Wohnung mit 4–5 Zimmern summiert sich das.

Für Mieter: Eine Klausel, die pauschal den Mieter zur Renovierung verpflichtet, kann die Wohnqualität erheblich senken. Viele Mieter fühlen sich gegängelt.

Für Gerichte: Der BGH und Landgerichte entscheiden regelmäßig über die Rechtmäßigkeit von Schönheitsreparatur-Klauseln. Viele pauschale Klauseln können in der Regel als „nicht wirksam" erachtet werden – zu Gunsten von Mietern.

Schönheitsreparaturen in der Praxis

Scenario 1: Umzug in Düsseldorf-Pempelfort

Mietvertrag sieht vor: „Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen durchzuführen oder zu bezahlen."

Mieter zieht nach 5 Jahren aus. Die Wohnung (60 m², 2 Zimmer, Wohnzimmer, Küche, Bad, Flur) braucht:

Wohnzimmer streichen: 8 Stunden Arbeit = 300 Euro
2 Schlafzimmer streichen: 10 Stunden = 400 Euro
Flur streichen: 3 Stunden = 100 Euro
Bodenbelag ersetzen (80 m² Laminat): 800 Euro
Badezimmerfliesen erneuern: 400 Euro
Gesamtkosten: 2.000 Euro

Der Vermieter verlangt vom Mieter 2.000 Euro, behält das vom Kaution ein oder fordert es extra.

Rechtliche Frage: Ist die Klausel wirksam? Ein moderner Düsseldorfer Richter könnte sagen: „Die Klausel ist zu unspezifisch. Wieviele Schichten Farbe? Welche Qualität? Welche Räume?" Oft werden solche pauschalen Klauseln kassiert, und der Vermieter muss selbst zahlen.

Scenario 2: Berechtigte Schönheitsreparaturen

Ein neuer Mietvertrag sagt konkret: „Mieter trägt Schönheitsreparaturen, definiert als: Streichen von Wohnzimmern und Schlafzimmern mit Standard-Wandfarbe (weiß, creme), Bodenbelagswechsel ausgeschlossen, Küche/Bad Vermieteraufgabe."

Das ist konkret und wird von Gerichten oft akzeptiert.

Scenario 3: Alterungsabschlag

Selbst wenn die Klausel wirksam ist: Nach 10 Jahren Mietdauer kann der Vermieter nicht mehr die volle Renovation vom Mieter fordern. Es gibt einen „Alterungsabschlag", der dem Mieter einen Teil der Kosten erspart. Nach 15 Jahren wohnen trägt der Vermieter wieder die meisten Kosten.

Häufige Fragen zu Schönheitsreparaturen

Sollte ich als Mieter Schönheitsreparaturen machen?

Nicht automatisch. Die Klausel sollte grundsätzlich wirksam sein und konkret. Viele Mietverträge mit pauschalen Schönheitsreparatur-Klauseln sind in der Regel nicht wirksam. Im Zweifelsfall sollte Sie Anwalt fragen.

Kann ich selbst streichen statt zu zahlen?

Ja. Wenn die Klausel „durchführen oder bezahlen" sagt, darfst du selbst arbeiten. Das kann aber Streit mit dem Vermieter geben, wenn dieser findet, die Qualität ist schlecht. Besser: Schriftlich absprechen.

Gibt es einen Alterungsabschlag?

Ja. Je länger du gemietet hast, desto weniger solltest du grundsätzlich zahlen. Nach 10 Jahren ca. 50%, nach 15 Jahren ca. 70–80% Alterungsabschlag.

Was ist, wenn die Wohnung schadhaft ist?

Dann sind es keine Schönheitsreparaturen mehr. Schimmel, Feuchte, Risse in der Wand – das sollte grundsätzlich der Vermieter beheben, nicht der Mieter.

Dieser Glossar-Eintrag dient der allgemeinen Orientierung im Immobilienbereich. Für individuelle Anliegen empfehlen wir die Beratung durch einen spezialisierten Fachanwalt oder Steuerberater.