Immobilienpreise Hösel
für Eigentumswohnungen
Amtliche Immobilienrichtwerte·Stichtag 01.01.2026·17 Mikrolagen
Was ist meine Immobilie wert? →Teilmarkt-Preise · Stichtag 01.01.2026
Was kostet der Quadratmeter in Hösel?
Durchschnittswerte, Spannen und Entwicklung – segmentiert nach Teilmarkt.
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Auf Anfrage einschätzen
Für Mehrfamilienhäuser in Hösel liegen derzeit keine amtlichen Richtwerte vor — eine individuelle Einschätzung ist trotzdem möglich.
BORIS-NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte zoneweise — wo keine Zone vorliegt, fehlt der amtliche Aggregat-Wert. Für eine belastbare Einschätzung berücksichtigen wir tatsächliche Verkaufspreise, Mikro-Lage, Ausstattung und Energiestandard aus dem Stadtteil.
Teilmarkt-Details
Marktsegmente in Hösel
Bei den Eigentumswohnungen ist Hösel 2026 ein sehr schmales Lückenschluss-Segment. Die Preise spannen sich auffallend weit auf — der Markt teilt sich klar in klassischen Bestand und Lückenschluss-Neubau. Zwei Bestandsarten dominieren:
- Lückenschluss-Neubauten aus den 2010er- und 2020er-Jahren in Bismarckturm- und Dorfkern-Nähe — mit Tiefgarage, moderner Energetik und Höseler Premium-Identität als Anker. Die obere Spitze liegt erfahrungsgemäß deutlich über dem Bestand-Mittelfeld.
- Vereinzelte sanierte Bestandswohnungen in den Höseler Dorfstraßen — kleines Eigennutzer-Segment mit lokaler Identität.
Käufer 2026: Empty-Nester aus dem Höseler EFH-Bestand, die sich in eine Lückenschluss-Wohnung verkleinern; klassisch-bürgerliche Empty-Nester aus Düsseldorfer Premium-Lagen, die eine Höseler Adresse mit kleinerer Wohnfläche wollen; sowie vereinzelte Top-Verdiener-Paare, die die Höseler Adresse ohne EFH-Bedarf suchen. Die Vermarktungsdauer ist bei Lückenschluss-Neubau in Bismarckturm-Nähe erfahrungsgemäß sehr kurz; klassische Bestand-ETW bleiben länger im Markt.
Nachbar-Stadtteile
Wie vergleicht sich Hösel?
| Stadtteil | ETW €/m² | Abweichung |
|---|---|---|
| Hösel · hier | 2.900 | – |
| Homberg | 2.700 | -6,9 % |
| Mitte | 3.000 | +3,4 % |
| Tiefenbroich | 2.400 | -17,2 % |
Zielgruppen
Wer kauft was in Hösel?
| Käufer-Typ | Sucht typischerweise | Segment |
|---|---|---|
| Top-Verdiener-Familie mit Düsseldorfer Konzern-Background | Stadtvilla 250–500 m² am Bismarckturm oder im historischen Dorfkern, repräsentative Adresse | EFH |
| Selbstständige und Freiberufler, die in Düsseldorf eine Praxis haben | Gehobenes EFH 200–350 m² mit gehobener Adresse und Waldnähe | EFH |
| Erbschafts-Käufer aus alteingesessener Höseler Familie | Bestand-Stadtvilla im historischen Dorfkern, Generations-Übergabe (häufig off-market) | EFH |
| Empty-Nester aus Düsseldorfer Premium-Lagen | Lückenschluss-Villa oder gehobene Bestands-ETW in Bismarckturm-Nähe und Park-Distanz | ETW / EFH |
| Eggerscheidt-affine Familie | Gehobenes EFH am östlichen Eggerscheidter Übergang mit Naturraum-Anker | EFH |
Makler-Perspektive
Der Hösel-Markt 2026
Hösel ist Ratingens Top-Premium-Standort — rund 8.000 Einwohner, 1975 eingemeindet, identitätsstark geprägt vom historischen Höseler Dorfkern um die Dorfstraße, dem Bismarckturm als touristisch-historischem Wahrzeichen und einer dichten Stadtvillen-Substanz mit ländlich-grünem Charakter. Der OSM-Sammelbezirk umfasst zusätzlich Eggerscheidt als östlich angrenzenden Premium-Mikro-Korridor mit Naturraum-Anker. Die Lagen am Bismarckturm und in der unmittelbaren Waldnähe sind die Top-Adressen mit Stadtvillen-Substanz; der historische Dorfkern rund um die Dorfstraße trägt den gehobenen Bestand mit gewachsener Identität; die 1960er- und 1970er-Siedlungen prägen das klassisch-bürgerliche Top-Segment; Lückenschluss-Villen aus den 2000er- bis 2020er-Jahren mit höchsten Standards haben eigene Preisdynamik; der Eggerscheidter Mikro-Korridor ergänzt mit moderatem Übergang nach oben. BORIS 2026 weist für Hösel die Preisspitze der Stadt aus — mit den höchsten EFH- und Reihenhauspreisen der gesamten Stadt. Bei ETW spannt sich der Markt klar auf zwischen einfacherem Bestand und Lückenschluss-Neubau; MFH fehlt strukturell. Käufer 2026: Top-Verdiener-Familien mit Düsseldorfer Konzern-Background (Vorstände, Wirtschaftsanwälte, Geschäftsführer), die eine repräsentative Adresse abseits Düsseldorfs suchen; Selbstständige und Freiberufler, die in Düsseldorf eine Praxis haben (Ärzte, Anwälte, Steuerberater) und Wert auf eine gehobene Adresse legen; Erbschafts-Käufer aus alteingesessenen Höseler Familien, die ein Haus übernehmen — häufig off-market; sowie klassisch-bürgerliche Empty-Nester aus Düsseldorfer Premium-Lagen, die sich in den Höseler Villen-Bestand verkleinern. Düsseldorfer Pendler-Familien bilden NUR eine sekundäre Schicht — Hösel ist primär Premium-Standort, nicht klassischer Pendler-Markt.
Häufige Fragen
Hösel im Detail
Die aktuellen Medianwerte für Hösel finden Sie in den Preis-Cards oben. Die Werte basieren auf amtlichen BORIS-NRW-Daten (Stichtag 01.01.2026) und werden aus 17 IRW-Zonen aggregiert.
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) beziffert den Grundstückspreis pro m² für unbebautes Land. Der Immobilienrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) beziffert den Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche für bebaute Immobilien. Beide werden vom Gutachterausschuss NRW ermittelt.
Der Gutachterausschuss NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte einmal jährlich zum Stichtag 01.01. Die Daten auf dieser Seite werden zeitnah nach Veröffentlichung aktualisiert.
Nein — die dargestellten Immobilienrichtwerte sind Bestands-Medianpreise aus tatsächlichen Kauffällen. Neubaupreise liegen in der Regel über den hier gezeigten Werten, da Ausstattung, Energiestandard und Bauqualität höher sind.
Die Preisunterschiede ergeben sich aus der Mikrolage (Rhein-Nähe, Straßenlärm, Grünflächen), dem Baujahr, der Ausstattung und dem Gebäudetyp. Der Gutachterausschuss fasst ähnliche Lagen zu IRW-Zonen zusammen.
Der Medianpreis ist ein statistischer Orientierungswert mit einer typischen Streuung von ±10–20 %. Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler.
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Quelle & Hinweis. Die dargestellten Immobilienrichtwerte (IMRW) sind statistische Lagewerte nach § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. §§ 12 ff. ImmoWertV 2022. Sie stellen keine Verkehrswertermittlung im Einzelfall dar und ersetzen kein Wertgutachten.
Konrad Michali · Immobilienmakler · § 34c GewO · Büro Düsseldorf