Immobilienpreise Obschwarzbach
Amtliche Immobilienrichtwerte·Stichtag 01.01.2026·2 Mikrolagen
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Quelle: Foto: Im Fokus · CC BY-SA 4.0 · Wikimedia Commons
Teilmarkt-Preise · Stichtag 01.01.2026
Was kostet der Quadratmeter in Obschwarzbach?
Durchschnittswerte, Spannen und Entwicklung – segmentiert nach Teilmarkt.
Statistisch wenig belastbar — nur 1 Zone
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Statistisch wenig belastbar — nur 1 Zone
§ 193 Abs. 5 BauGB · BORIS-NRW · DL-Zero 2.0
Auf Anfrage einschätzen
Für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser in Obschwarzbach liegen derzeit keine amtlichen Richtwerte vor — eine individuelle Einschätzung ist trotzdem möglich.
BORIS-NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte zoneweise — wo keine Zone vorliegt, fehlt der amtliche Aggregat-Wert. Für eine belastbare Einschätzung berücksichtigen wir tatsächliche Verkaufspreise, Mikro-Lage, Ausstattung und Energiestandard aus dem Stadtteil.
Teilmarkt-Details
Marktsegmente in Obschwarzbach
Freistehende Einfamilienhäuser prägen den Obschwarzbacher Markt — BORIS 2026 weist nur eine EFH-Zone aus (Orientierungswert mit schmaler Datenbasis). Drei Bestandsarten dominieren:
- Alte Hofstellen mit gewachsener Substanz und großen Grundstücken — die identitätsstarke Premium-Substanz, häufig in Generations-Übergaben aus eingespielten Obschwarzbacher Familien.
- Klassische EFH-Siedlungen der 1960er- bis 1980er-Jahre in den dörflichen Wohngebieten — der zahlenmäßig größte Familien-Bestand mit gemischtem Sanierungsstand.
- Vereinzelte Lückenschluss-Neubau-Häuser der 2000er- und 2010er-Jahre mit höheren Energiestandards.
Käufer 2026: naturraum-affine Familien mit Wohnruhe-Anspruch, Wieder-Dörfler aus lokaler Tradition mit Generations-Bezug, Düsseldorfer Pendler-Familien mit ländlichem Wohn-Wunsch und Akzeptanz der etwas längeren Mettmann-Anbindung, Erbschafts-Käufer aus Obschwarzbacher Familien.
Nachbar-Stadtteile
Wie vergleicht sich Obschwarzbach?
| Stadtteil | ETW €/m² | Abweichung |
|---|---|---|
| Mitte | 2.725 | 0,0 % |
| Metzkausen | 2.625 | 0,0 % |
Zielgruppen
Wer kauft was in Obschwarzbach?
| Käufer-Typ | Sucht typischerweise | Segment |
|---|---|---|
| Naturraum-affine Familie mit Wohnruhe-Anspruch | Freistehendes EFH 140–200 m² mit großem Garten und ländlicher Lage | EFH |
| Wieder-Dörfler aus lokaler Tradition | Bestand-EFH oder alte Hofstelle aus Generations-Übergabe, häufig off-market | EFH |
| Düsseldorfer Pendler-Familie mit ländlichem Wohn-Wunsch | EFH oder DHH 130–180 m² mit Akzeptanz der etwas längeren Mettmann-Distanz | EFH / RDH |
| Erbschafts-Käufer aus Obschwarzbacher Familien | Bestands-EFH in den eingespielten dörflichen Wohngebieten | EFH |
Makler-Perspektive
Der Obschwarzbach-Markt 2026
Obschwarzbach ist mit rund 2.500 Einwohnern der nördlichste Außen-Stadtteil Mettmanns — ein dörflich-ländlicher Bereich mit gewachsener Identität und einer Mischung aus alten Hofstellen, klassischen EFH-Siedlungen der 1960er- bis 1980er-Jahre und vereinzelten Lückenschluss-Neubauten. Wer hier kauft, sucht in der Regel die ländliche Ruhe, einen Naturraum-Bezug und eine eigenständige Stadtteil-Identität abseits der Mettmanner Kernlagen. Die Käuferschaft ist klar familienorientiert: naturraum-affine Familien mit Wohnruhe-Anspruch, Wieder-Dörfler aus lokaler Tradition mit Generations-Bezug, Düsseldorfer Pendler-Familien mit ländlichem Wohn-Wunsch und Akzeptanz der etwas längeren Anbindung, sowie Erbschafts-Käufer aus eingespielten Obschwarzbacher Familien.
Häufige Fragen
Obschwarzbach im Detail
Die aktuellen Medianwerte für Obschwarzbach finden Sie in den Preis-Cards oben. Die Werte basieren auf amtlichen BORIS-NRW-Daten (Stichtag 01.01.2026) und werden aus 2 IRW-Zonen aggregiert.
Der Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) beziffert den Grundstückspreis pro m² für unbebautes Land. Der Immobilienrichtwert (§ 193 Abs. 5 BauGB) beziffert den Preis pro m² Wohn-/Nutzfläche für bebaute Immobilien. Beide werden vom Gutachterausschuss NRW ermittelt.
Der Gutachterausschuss NRW veröffentlicht die Immobilienrichtwerte einmal jährlich zum Stichtag 01.01. Die Daten auf dieser Seite werden zeitnah nach Veröffentlichung aktualisiert.
Nein — die dargestellten Immobilienrichtwerte sind Bestands-Medianpreise aus tatsächlichen Kauffällen. Neubaupreise liegen in der Regel über den hier gezeigten Werten, da Ausstattung, Energiestandard und Bauqualität höher sind.
Die Preisunterschiede ergeben sich aus der Mikrolage (Rhein-Nähe, Straßenlärm, Grünflächen), dem Baujahr, der Ausstattung und dem Gebäudetyp. Der Gutachterausschuss fasst ähnliche Lagen zu IRW-Zonen zusammen.
Der Medianpreis ist ein statistischer Orientierungswert mit einer typischen Streuung von ±10–20 %. Für eine präzise Bewertung Ihrer Immobilie empfehlen wir eine individuelle Einschätzung durch einen ortskundigen Makler.
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Quelle & Hinweis. Die dargestellten Immobilienrichtwerte (IMRW) sind statistische Lagewerte nach § 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. §§ 12 ff. ImmoWertV 2022. Sie stellen keine Verkehrswertermittlung im Einzelfall dar und ersetzen kein Wertgutachten.
Konrad Michali · Immobilienmakler · § 34c GewO · Büro Düsseldorf